“730万”，深圳天价二手房违约金案终审判决：上诉被驳回，维持原判

“730万”，深圳天价二手房违约金案终审判决：上诉被驳回，维持原判

作者｜张茂荣

房地产纠纷解决专家、信融律师团队/粤湾律师联盟首席律师

主要业务范围：重大疑难房地产案件、小产权房纠纷（含历史违建、绿房）、涉房家庭事务、大额交易、民民刑事交叉等。

一起二手房买卖纠纷，违约金高达730万，而且是原告（买方）提起诉讼，反赔被告（卖方）！

730万在深圳买房？不，是深圳一套房子的违约金！推荐阅读>>>《亮眼：730万！》深圳惊现二手房违约金天价！ 》

2019年6月，笔者代理的深圳一二手房违约金730万的消息成为全国热搜话题，刷新了国人的视野。

一审判决后，当事人不服，向深圳市中级人民法院提起上诉。近日，笔者收到二审判决：驳回上诉，维持原判！

案件基本事实：买方违反合同，起诉卖方。

涉案房产位于深圳市龙华观澜湖别墅。

2018年1月15日，经中原地产（深圳）有限公司中介介绍，买卖双方签订了《二手房销售及中介服务合同》及《补充协议》。成交价7300万，卖家手上有红本本，买家曾经付款过色。 （ps：双方都是有钱人~~~）

付款时间协议：签约当天支付定金365万元，2018年2月13日前支付首期3435万元，4月30日前支付第二期3500万元。

付款及收款协议：买方指定收款人付款，卖方指定收款人收款。 《补充协议》载明指定收款人的账户名称、开户银行、账户。

违约责任：任何一方超过五日不履行义务的，另一方可以解除合同，并选择支付交易价格20%的违约金或承担押金违约金。

上述合同协议签订后，买方分别于1月18日、2月13日、2月14日向卖方支付定金365万及部分货款1600万，共计1965万。后来，卖家未能及时开具收据。而且，委托他人代收款项，可能会因挪用资金而承担刑事责任，后续付款也会以存在安全隐患为由停止支付。

经协商，买方仍无法付款。 3月25日，卖方委托律师向买方及中原地产发出《合同终止通知书》。

4月8日，卖方向买方快递了一份《通知函》，告知买方合同已终止。要求买家尽快联系其或其律师，商讨后续事宜，并要求买家拿出解决方案。

4月16日，卖方将涉案房产出售给非当事人，并于4月20日完成过户。

4月25日，买家回复卖家称，交易过程中发现付款不安全。为了保护自己的合法权益，防止卖方或者指定收款人挪用货款并引发刑事责任，买方暂停了部分货款。他希望重新调整或者谈判会更有把握。帐户来完成交易。

随后，卖方通过多种渠道致函买方，要求协商解决合同终止的后续事宜，但未果。

2018年4月27日，买方作为原告提起诉讼，要求卖方返还货款1965万元，支付违约金1460万元，并赔偿佣金损失32万元。

卖方委托笔者及欣荣（沉阳）房地产律师团队首席律师宋晓峰提出反诉，请求判决确认买方违约，并向卖方支付违约金1460万元。

买了18年商铺，突然被不明身份的持证人驱逐，并设立了千万抵押贷款……

一审判决：原告（买方）违反合同，赔偿被告（卖方）违约金730万元。

深圳市龙华区人民法院经审理认为：

买卖双方签订的《二手房销售及中介服务合同》及《补充协议》是真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

根据协议，买方应于2018年2月13日前将一期货款3435万元支付至卖方指定账户，但仅向卖方支付了365万元定金和部分首期货款1600万元，构成违约。

卖方未开具收款收据与原告资金安全问题不存在直接因果关系。双方约定通过收款账户收取货款，不违反法律法规的强制性规定。买方拒绝付款的理由明显不足，不予采纳。

买方声称卖方出售两套房子构成违约，但卖方出售给案外人的依据是买方未足额支付购房款且已符合解除合同条件。买方已被通知在另一次销售之前终止合同。合同终止后出售房产并不违法。

买方作为违约方，要求卖方支付违约金并赔偿损失，未获支持；卖方作为非违约方提出反诉，要求买方支付违约金，买方予以支持，但通过在合理期限内单独出售房产来达到销售目的。综合考虑合同履行情况和买方过错程度，确定买方应向卖方支付成交价款的10%作为违约金730万。

2019年6月5日判决：

1、卖方退还买方货款1965万元；

2、买方向卖方支付违约金730万元；

3、驳回买家的其他索赔要求；

4、驳回卖方的其他反诉。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

深圳市中级人民法院经审理认为：

买方声称卖方委托他人代收货款，目的是为了避税。卖方未开具付款收据，也未按照合同约定支付货款，因而行使抗辩权。卖方出售两套房子构成违约。对此，本院认为：

卖方委托他人代收货款偷税漏税的，税务机关依法追缴税款，不影响销售合同的效力。买方未提供证据证明付款后要求卖方开具收据但被拒绝，且付款账户是卖方在协议中明确指定的账户。即使卖家未能开具收据，也不会造成财务风险。即使卖家代收货款，房款也没有转移给卖家，与买家没有任何关系。买方未按约定付款构成违约，卖方有权解除合同。合同终止后，出卖人将房屋出售给他人的，不构成违约。

一审法院根据合同条件和买方的过错程度，判决买方按成交价款的10%向卖方支付违约金730万元。处理得当，符合法律规定，本院予以确认。

2021年6月15日判决：驳回上诉，维持原判。

欣荣说：原告应该预测诉讼的结果。如果他不具备胜诉的条件，就不要贸然起诉。如果他明显败诉，就应该主动与对方和解。

1、本案标的额虽大，但法律关系并不复杂。争议焦点在于买方是否有权拒绝按照约定向卖方指定收款账户付款。这是一个非常简单的法律问题：无论之前的合同法第60条和现行民法典第509条都规定了全面履行的原则，即当事人应当按照约定全面履行义务。无充分证据和理由拒绝履行约定义务的，明显构成违约；

2、本案房产成交价格为7300万，约定的违约金高达1460万。买方未按照约定的收款账户付款，构成违约。他不应该主动向卖家提起诉讼并要求赔偿：他违约了，先起诉卖家才是最大的错误。策略错误！

3、卖方在诉讼前解除合同后，多次通知买方协商后续事宜。他原本打算没收365万元定金来了结此事，但买家拒绝沟通并提起诉讼。卖家委托提交人反诉后，他仍未积极与卖家和解。 ，再次错过了和解的机会；

4.一审败诉后，买方本应预见到上诉结果，明知改判无望，而未能抓住与卖方达成最终和解的机会。结果卖家免费使用了1965万三年多，还得赔偿卖家730万违约金。 ，实在是太暖心了……

5、2018年1月15日签订合同，3月25日终止，短短两个月零十天，就支付了730万元，这是全国二手房最高的违约金！告诫合同当事人：一定要注意合同条款，严格履行合同义务，决不违约，更不能违约后提起诉讼（被告遵守合同并由专业律师提供法律支持不能被吓倒~~~）

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