南京市：《南京市物业服务收费管理实施办法》

南京市：《南京市物业服务收费管理实施办法》

南京市物业服务收费管理实施办法

第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》和《江苏省物业服务收费管理办法》有关规定，制定本办法。

第二条 本市行政区域内具有国家物业管理企业资质的企业为各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为，适用本办法。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同对房屋、配套设施设备及相关场地进行维护、保养、管理以及环境卫生维护等费用。并在相关领域下令。 费用由房东收取。

第四条 政府倡导和引导物业管理公司通过公开、公平、公正的市场竞争机制选拔； 鼓励物业管理企业开展合法价格竞争，禁止价格欺诈，推动物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 市物价局会同市房地产管理局负责本市物业服务收费的管理和监督，制定本市物业服务收费的管理办法和相关政策规定； 负责辖区物业服务收费政策的实施和监督管理。

第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开、收费与服务内容、服务质量相适应的原则。

第七条 物业服务费包括公共服务费、代理服务费和专项服务费。 物业服务收费根据物业性质、服务内容和特点实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅公共服务收费和住宅区停车服务等特殊服务收费实行政府指导价。

普通住宅以外的住宅和各类非住宅物业的公共服务收费，以及满足部分业主、使用者需要或委托开展的特殊服务、征收、代理服务，实行市场调节价。

第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由市物价局会同市房地产管理局根据硬件设施、环境、服务内容等因素制定相应的分级基准价。以及物业管理公司的服务标准。 和浮动范围，向公众公布。

第九条 业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业应当在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准（档次）、计费方式、计费开始时间，并于业主大会成立前，同时约定的物业管理服务内容、服务标准、涉及购房者共同利益的协议应当一致。 前期普通住宅物业管理公共服务收费水平应当在政府指导价范围内商定，并在业主入住前报价格主管部门批准。

以招标方式确定的普通住宅前期物业服务费标准应当报价格主管部门备案。 价格主管部门、物业管理行政部门应当对招标投标过程中的价格行为进行监督管理，及时纠正和查处招标投标过程中的违法违规行为。

第十条 业主大会成立后，普通住宅公共服务的收费标准，经业主委员会批准后，在政府指导价范围内，由业主委员会在与物业管理公司签订的物业服务合同中约定。业主大会。

第十一条实行市场调节价的物业服务费，由开发建设单位与物业管理公司在业主大会成立前在前期物业服务合同中约定； 企业在物业服务合同中约定。

价格主管部门、物业管理部门要加强对市场调节价物业服务收费的规范和指导，行业协会可以定期公布各类物业市场调节价公共服务费收费标准，促进相关各方达成合理一致。 物业服务收费相关事宜。

第十二条 物业服务收费可以约定包干制或者有酬制。

包干制是指业主向物业管理公司支付固定物业服务费，物业管理公司承担全部盈亏的物业服务计费方式。

报酬制是指按照预收物业服务资金的约定比例或约定金额向物业管理企业支付报酬，其余全部用于物业服务合同约定的费用。 余额或不足部分由所有者享有或承担。 方式。

第十三条 物业管理公共服务费的组成部分为：

（一）管理劳务人员按规定领取的工资、社会保险和福利费；

2、共有部分物业及共用设施、设备的日常维护费用；

3、物业管理区域的清洁费用；

4、物业管理区域绿化及维护费用；

5、维护物业管理区域秩序的费用；

6、物业管理企业办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧费用；

8、业主大会同意的其他费用；

9、合理的利润（普通房屋不超过8%）；

10. 法定税费。

第十四条 业主、使用人应当自物业交付使用之日起，按照物业服务合同约定的时间缴纳物业服务费。 物业出租或者以其他方式移交他人使用的，物业服务费由业主或者使用人按照约定支付，但业主应当承担最终付款责任。

物业管理公共服务费按照合法产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算； 未取得证明的，按照房屋买卖合同中的建筑面积或者房地产测绘部门实际测量的建筑面积计算。 未纳入产权范围的附属建筑，不得收取公共服务费。

第十五条 已竣工但未出售或者因开发建设单位原因未按时交付购房人的物业，物业服务费由开发建设单位全额缴纳。单元。

业主入住后长期（连续六个月以上）未使用的空置房产以及入住后长期未使用的空置房产，业主应提交书面记录与物业管理公司缴纳公共服务费标准的70%或约定的空置物业管理费。

第十六条 物业管理住宅小区前期，因开发建设单位分期开发、批量交付造成社区配套设施和绿化环境未到位的，业主缴纳的物业管理公共服务费低于规定（约定）收费标准的15%-30%，具体比例应在此前的物业服务合同中约定，差额部分由开发建设单位向物业管理公司补偿。

第十七条 住宅小区内符合规划要求的封闭式共用车库、露天汽车停车场（车位），由物业管理公司人员提供管理服务的，经主管部门批准，可以收取停车管理服务费。定价部门。 具体收费标准由本市规定范围内各级物价主管部门核定。 业主大会成立后，业主委员会应当在业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理公司商定物业服务合同中的具体停车服务收费标准。

在保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可以设置外来人员临时停车位，进小区执行公务、抢修、救护车等特种车辆以及业主搬家车辆、送货车辆、临时停车位等。停放一小时内的车辆不得收取停车费，临时停放超过一小时的车辆按规定收费标准按次收费。

第十八条 物业的电梯、水泵、中央空调等公用设备设施以及公共照明等其他公共设施的运行电费，除物业另有规定外，均纳入代收代缴费。服务合同，由物业管理公司单独列示。 按照实际费用和约定方式公开合理分配。 具体分配办法由业主委员会和物业管理公司经业主大会批准后确定。 物业管理企业办公用水、用电费用不得向业主分摊。

住宅物业公共电费分摊办法可按照以下原则确定：公共照明电费按户分摊； 二次加压供水泵电费按用水量分摊； 电梯电费可以按面积、按户、按常住人口、按月票分摊。 除经业主大会同意外，不得零票收取电梯费。 空置房产的业主按正常分摊率的 70% 分担水电费。

第十九条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、环境卫生、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用。 物业管理企业接受委托收取上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，物业管理企业应当向委托单位收取手续费。 不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十条 配备集中供热系统的物业，物业管理公司应当按照“以收抵支、收支平衡”的原则提出收费方案，经物业管理部门批准后收取。业主大会； 业主大会成立前，开发商、建设单位、物业管理公司在此前的物业服务合同中约定。 供暖期结束后，物业管理公司应当向业主公布收支情况。 如有余额，应结转至下一供暖期，不得挪作他用。

第二十一条 物业管理企业经相关业主和业主大会同意并办理相关审批手续后，应当按照物业公用部分及设施经营收入的30%扣除物业管理企业的相关费用后。 用于补贴物业管理公共服务费，收入的70%纳入维修基金，合同另有约定的除外。

第二十二条 业主或者使用人对房屋进行装修的，装修单位（或者装修单位）应当在装修前与物业管理公司签订装修管理协议，并按照规定标准缴纳装修管理服务费。 物业管理公司不得向业主和装修单位收取任何形式的装修押金、装修人员门禁卡费、电梯使用费等费用。

第二十三条 物业管理服务收费应当明码标价，物业管理企业应当按照国家有关规定，在其服务区域内的显着位置或者收费场所公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等。物价主管部门。

物业管理企业应当每六个月（或者每年）向业主、使用人书面公布物业服务费、经营设施收入、公共水电费、物业维修资金等收支情况，接受业主的委托。委员会、业主和用户。 以及价格主管部门的监督。

第二十四条 物业管理企业应当健全内部财务管理制度，强化成本和收支约束。 实行物业公共服务收费承包制的，物业管理企业应当对每个独立物业区域建立独立账户，并按照合同定期公布财务状况； 业主每年至少应当公布一次物业服务资金收支情况。 物业管理公司或者业主大会可以聘请专业机构，按照物业服务合同的规定，对物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况进行审计。

第二十五条 未经业主、使用人同意，物业管理企业不得提前收取六个月以上的物业公共服务费，不得向业主、使用人收取长期入住（一年以上）的押金、保证金。未经所有者和用户授权。 及其他费用。

第二十六条 物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量、减少服务内容或者提高收费标准。

第二十七条 物业管理企业接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取相同性质和内容的费用。

第二十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时缴纳物业服务费。 业主违反物业服务合同，逾期未缴纳服务费的，物业管理公司应当协助物业管理公司督促其限期缴纳；

产权、使用权转让时，业主或者物业使用人应当及时缴纳物业服务费。

第二十九条 各级价格主管部门、物业管理行政部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量、收费项目、标准和收费行为的监管。 物业管理公司违反价格法律、法规、规章的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律的规定予以处罚。和法规。

第三十条 各县及江宁、浦口、六合区可根据本办法制定本地区的具体实施办法。

第三十一条 本办法由市物价局会同市房地产管理局负责解释。

第三十二条 本办法自2005年3月1日起施行，此前与本办法不一致的规定同时废止。

一、南京市一般住宅物业管理公共服务水平标准

单位：元/平方米。 月

级别类别 1 级 2 级 3 级 4 级 5 级

无电梯 0.20-0.30 0.35-0.45 0.50-0.60 0.70-0.80 0.90-1.00

带电梯 0.30-0.50 0.60-0.80 0.90-1.10 1.20-1.50 1.60-2.00

2、南京市住宅小区物业管理停车服务收费标准

单位：元/辆.月

露天停车位 室内车库业主共享停车位 室内车库业主专用停车位 临时停车位

汽车 80-150 150-300 50-80 5元/次

摩托车8-12

轻便摩托车（电动自行车）15-20

自行车 3-5

备注：汽车临时停放时间为1小时以上12小时以下。 摩托车、轻便摩托车（电动自行车）、自行车为封闭式共享车库（棚），有专人管理

注：机械立体车库不超过400元/辆.月（业主专用车位不超过130元/辆.月）

三、南京市物业管理、装修管理服务收费标准

装修管理服务费（含装修垃圾清运费）3.5元/平方米（建筑面积）

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