成功案例：二手房买卖合同纠纷20%违约金获全力支持

成功案例：二手房买卖合同纠纷20%违约金获全力支持

成功案例：二手房买卖合同纠纷20%违约金获全力支持

深圳房产律师/严玉丹

深圳二手房纠纷频发。无论是房价上涨时卖方“卖一房两房”引发的违约诉讼，还是房价下跌时买方不继续履行合同引发的违约诉讼，20判断时通常采用二手房买卖合同中约定的%。不同法院、不同法官可以利用“自由裁量权”减少违约金，从而造成广为诟病的“同案不同判”现象。

笔者严玉丹律师去年底代理原告处理了一起二手房买卖合同纠纷案，并于上周收到法院判决书。幸运的是，20%违约金的索赔得到了全力支持！

本案是去年房价上涨时，针对一名卖家“卖一房多卖”（注：俗称“abc”令，即一套房卖给三套房）的违约诉讼。 。本案中，原告为买方，第一被告为涉案房屋的业主，第二被告为受业主委托出售涉案房屋的中介销售人员。第二被告持第一被告签署并公证的委托书，前往另一家中介公司出售涉案房屋。

被告不服一审判决，提出上诉，现已进入二审程序。我所律师作为被上诉人（一审原告）的代表人，继续参与本案二审程序。

以下为本案一审判决书。

深圳市宝安区人民法院

民事判决

(2010)申报法民三处字153号

原告张xx，男，汉族，xx年x月x日出生，身份证号码、住址。

委托代理人为广东胜方律师事务所律师颜玉丹。

被告人李某

委托代理人为xx律师事务所律师张x。

被告人钱××（以下简称被告2），男，汉族，××年×月×月出生，身份证号码、住址。

原告张××起诉被告，原告委托的代理人李彦玉丹、第一被告委托的代理人张×、第二被告本人均到庭参加诉讼。目前该案已结案。

原告称，2009年8月30日，原告与第一被告的代理人、第二被告签订了《房屋买卖合同》，约定第一被告将其位于x栋x单元的全部房产转让，宝安区xx花园。原告该房屋成交价为113万元。合同第十五条（特别备注）规定，购买房屋的定金总额为人民币3万元。原告于合同签订当日支付人民币2万元。合同签订后七日内，原告在购房定金之外，额外支付了定金1万元。合同还约定了违约责任和合同终止。合同签订后，原告按照合同支付了定金并履行了其他约定义务。但二被告未按照《房​​屋买卖合同》第二条（出卖人转让委托公证、赎回房产、交付房产证的规定）履行义务，导致原告无法继续办理后续购销手续。随后，被告将涉案房屋转让并转让给第三人，被告的违约行为给原告造成重大经济损失。为了保护原告的合法权益，我们向法院提起专项诉讼，请求判令：1、被告与原告解除《房屋买卖合同》； 2、被告以人民币支付原告房产转让价款的20%作为违约金； 3、被告人承担本案责任。诉讼费用。

本案审理过程中，原告申请撤回对被告二的全部诉讼请求，并追加诉讼请求：被告返还原告购房定金3万元及利息。

被告1口头答复： 1、本案与被申请人无关，违约责任不应由被申请人承担。被申请人未与原告签订任何商品房买卖合同。这份合同不是真实的。根据2009年8月30日的商品房买卖合同，原告与二被告签订了合同。被诉人从未见过、从未听说过、也没有在该合同上签字、按手印，故证据缺乏真实性，被诉人与原告不存在相关权利义务，原告要求被诉人承担违约责任的请求缺乏真实性。事实依据。 2、被诉人的授权是针对合法合同的。 2009年6月20日，被申请人与马某签订了房屋买卖合同，仅2009年6月24日，二被告才委托二被告对上述房产买卖合同进行后续处理，并没有授权出售。与原告的房子。 3、原告首先违反合同。据被告代理人对二被告的了解，原告于2009年8月30日与二被告签订买卖合同并支付定金后，原告一直拖延办理房产过户手续。该公司及二被告多次催促其办理相关手续，但原告不予理睬，始终未出面协商。经二被告多次联系，原告与二被告取得联系，并明确告知二被告，因其所在的山西矿山出现问题，需要到那里办理相关事宜，不需要且不需处理。不会再要求它。继续履行与二被告签订的房产买卖合同，并明确告知二被告涉案财产可以转让给他人。

第二被告无奈，只好低价转让给他人。 4、原告与二被告签订的房产买卖合同中，合同对定金的支付进行了补充说明，并明确规定定金由买受人直接交付给出卖人。但原告支付定金时并没有按照约定直接交付给被诉人。 ，且事后未告知被申请人押金支付及合同履行情况。被申请人不存在在不知情的情况下故意不履行或因疏忽不履行或拖延履行其义务的情况。因此，根据合同法的相关规定，原告首先违约。 5、即使原告的主张成立，原告要求支付20%违约金的主张也不成立。合同不能继续履行，因原告违约在先，与被诉人无关。因此，原告主张的20%违约金缺乏事实和相关法律依据。被申请人并不知道该合同已与原告签订，原告事后也未予以认可。被诉人从一开始就没有收到定金或合同收益。原告既没有依法履行合同，也没有履行合理审查义务。因此，原告主张的违约金与被诉人无关。原告主张的违约金显然过高。根据最高人民法院关于房地产买卖纠纷案件适用法律解释第八条、第九条、第十条的规定，原告与二被告签订的房地产买卖合同中约定的违约金明显过高，应以不超过违约金两倍的价格赔偿，属于准补偿性赔偿，但本案中，原告支付了押金来抵销住房贷款，并没有支付任何其他购房款。根据法律规定，违约方应当向违约方赔偿违约金，违约金不得超过房款抵扣额的两倍。这并不是原告所承认的。房产转让价格的20%。可见，原告主张的20%违约金依法不能成立。综上，根据相关法律法规，请求法院依法驳回原告对被申请人的全部诉讼请求。

第二被告口头答复称，购房人签订房产买卖合同后，并未办理房产过户手续。我们多次敦促买家在销售期限内能出售的情况下同意出售该房产，不再购买涉案房产。是的，买卖涉案财产时，原告和被告均不在场。合同签订后，原告到达山西矿山，无法取得联系，导致未能按约定履行合同。我们认为，原告与中介公司串通一气，合同中并未约定何时办理房产过户等手续。我们认为，原告及中介公司对被告实施了欺诈行为。该合同保护原告的权益，并未为被告提供任何保护。以保护权益。

经审理查明，2009年6月24日，一号被告出具《权力书》，称其（100%股份）拥有位于xx、建金的房产。《权力书》列出出售涉案房产、到相关部门办理涉案房产房产证并缴纳相关费用、领取房产证、办理银行等一系列委托事项抵押贷款或办理涉案房产抵押贷款手续，并办理申请。办理房产赎回贷款手续，到银行申请提前还款，并全权办理涉案抵押贷款提前还款的房产赎回手续。办理涉案房产抵押注销登记手续，领取并保存房产证等相关事项，并签署相关文件，全权办理涉案房产变更登记手续，全权办理上述房产出售的一切相关事宜，办理过户、过户登记相关手续、签订担保融资房产赎回合同及相关法律文件、缴纳房产赎回费用等。 《权力书》经过公证经江苏省南京市公证处出具公证书。

2009年8月30日，二被告持上述《授权书》，以第一被告（卖方）的名义与原告（买方）签订了《房屋买卖合同》，同意卖方位于深圳市xx区x花园x栋x单元房产已转让给买方。注册建筑面积102.4平方米。房产已抵押。为保证第三方顺利办理房产交易手续，出卖人应在本合同签订后十个工作日内作出全权委托第三方办理房屋赎回、转让手续的公证。应将公证书正本交付第三方办理房屋赎回、转让等手续。出卖人委托担保公司赎回房产时，出卖人应将本合同规定的经公证的赎回房产证明原件交给第三方，积极配合委托人赎回房产，并将房产证原件交给第三方转让。使用。该房产转让价格为人民币。双方约定，购房人除按合同规定缴纳购房定金外，还应以人民币支付房款。但合同条款并未明确规定首付款及抵押贷款办理时间。只是同意卖方在收到买方或第三方的通知后主动支付价款。配合流程并签署相关协议。合同约定，买卖双方应在首付监管日向银行提交申请抵押贷款的相关资料。抵押贷款金额以银行承诺的贷款金额为准。如果银行承诺的贷款少于到期房款余额，购房者应向银行提交。自向第三方出具贷款承诺书之日起三日内或监督银行补足首付款。卖方应共同办理首付监管手续并配合买方办理抵押申请手续，并签署收款账户确认书及银行要求的其他相关文件（若买方对贷款金额有特殊要求），双方双方应在备注中特别约定）。如需办理房产赎回手续的，自买方银行出具贷款承诺、卖方赎回房产证原件并注销抵押登记之日起三个工作日内，买卖双方必须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理房产过户手续。 。双方还约定，若任何一方未履行合同义务而导致交易无法完成的，均应承担另一方的违约责任。如果出卖人收取定金后违约，买受人有权解除合同并要求出卖人返还双倍定金或要求出卖人支付房产转让款。百分之二十的违约金。双方就购房押金问题达成了专门协议。购房押金变更为3万元。合同签订当天，买方支付了2万元人民币。合同签订后十天内追加支付人民币1万元，买方直接支付给卖方。卖方同意买方按照合同约定付款。除购房定金外的房屋付款均以人民币支付。

同日，双方还签署了《委托协议》，授权深圳市xx房地产企业发展有限公司办理涉案房产转让相关事宜。 《委托协议》规定，出卖人应当在双方约定的期限内，将房产证原件、赎回、过户等手续委托书原件交给委托人办理过户手续。

2009年8月30日、9月6日，原告分别向第一被告支付了定金2万元、1万元，二被告开具了付款收据。第二被告当庭承认，他曾就原被告的房屋买卖合同与第一被告进行过沟通。第一被告也同意并以本次交易保证金的名义将人民币1万元汇给第一被告。第一被告也在法庭上承认他收到了这笔款项。

补充调查发现，第一被告曾与马某签订《房产买卖合同》处理交易相关事宜，但双方并未实际履行上述合同。在与本案原告达成房屋买卖协议前，被告已办理了房屋赎回公证手续，但未将手续正本交给深圳市xx房地产企业开发有限公司。同意，也未向原告出示公证程序。被告未支付首付款，且未办理相应过户手续；直至2009年10月28日，二被告以《授权委托书》为证据，将涉案财产转移给向某，法院认可二被告已处分涉案财产，并有权处理所涉及财产的出售和购买。

上述事实以当事人当庭质证、经认证的《房产买卖合同》、付款收据、房产证、《委托协议书》、产权信息电脑查询结果表等证据为依据，以及作为各方证人及庭审陈述。法院应予以承认。原告仅向法院提交了一份《授权书》副本，但两被告均在法庭上承认其拥有《授权书》原件。合议庭要求被告人在开庭后三天内提交证据要求，但两被告人均拒绝。经提交，本院按照证据规则认定原告提交的《授权委托书》与原件相符，并以此作为认定事实的依据。

本院认为，二被告以被告代理人的名义与原告签订《房产买卖合同》时，出示了经过公证的《授权委托书》，二被告出售房产的行为符合原告的要求。所涉事项均在《授权委托书》授权范围内，足以认定第二被告签署上述《房产买卖合同》的行为代表了被告1的行为其真实意图是，合同中涉及的卖方的权利和义务应由被告1承担。被告2作为被告1，应与被告1以及被告2作为被告1的唯一代理人进行沟通，是否征求他的意见是双方的责任。关系履行出现问题，不影响第二被告行为的效力。因此，涉案《房地产买卖合同》是双方当事人意思表示的真实体现，不违反法律法规的强制性规定。该规定合法有效，各方应充分遵守和履行。

根据《房产买卖合同》规定，出卖人应在合同签订后十个工作日内办理房产买卖全权委托书的公证，并将公证原件交付第三方处理财产的购买和出售。双方签署的《委托协议》中还明确，该第三方为深圳市xx房地产企业开发有限公司，为双方提供中介服务。虽然涉案财产的公证委托书已办理完毕，但第一、二被告并未按照上述约定转让财产赎回。委托书原件 将财产交付给第三方，明显违反合同约定。作为非违约方，当涉案财产已被出售给他人，无法继续履行合同时，原告提出解除合同的请求有法律依据，本院予以支持；合同解除后，被告1向原告收取的3万元押金应全额退还。然而，收取押金有明确的合同依据。原告要求被告1支付占有期间利息的请求既没有合同依据，也没有法律依据，本院不予支持。被告1作为《房产买卖合同》权利义务的实际承担者，应当承担违约金或者双倍返还定金的违约责任；原告选择要求被告1按财产转让价款的20%计算人民币违约金，符合合同约定。 ，本院予以支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法若干规定》第一百一十六条、第七十五条的规定， 《最高人民法院关于民事诉讼证据问题的解释》，判决如下：

1、终止原、被告于2009年8月30日签订的《房地产买卖合同》。

2、被告1向原告支付人民币违约金。

3、被告1应将押金3万元退还原告。

第二项、第三项，被告应当自本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕。在判决指定的期限内不履行金钱支付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费为4690元，诉讼保全费为1770元，由第一被告承担。原告已预先支付该费用，被告1在履行本判决时将直接支付给原告。

如果您对本判决不服，可以自判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并根据对方当事人的人数提交副本，向深圳市中级人民法院上诉。

首席法官xx

人民陪审员xx

人民陪审员xx

2010年x月x日

文员xx

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