因房屋被扣押而解除房屋买卖合同纠纷案件

因房屋被扣押而解除房屋买卖合同纠纷案件

金双全（），北京专业房地产律师，擅长代理二手房买卖、借名购房、房产继承、确权、腾出房屋、公房纠纷、中央公房、军队自有房屋等不动产纠纷案件。拥有20多年的行业经验，带领专业的房地产团队办理了大量的房地产案件，积累了丰富的诉讼经验。现在我把这些案例改编成房产纠纷案例，希望对您有所帮助。

（为保护当时人隐私，避免不必要的纠纷，以下各方姓名均为化名，如有雷同，请联系我们，我们将予以撤销。）

一、案件基本事实

1、原告的诉讼请求

王学林诉称：2016年3月14日，我与赵波签订了《北京市现房销售合同》。赵波把位于北京市通州区301号的房子以92万元的价格卖给了我，我给了赵波房子的押金。 8万元。我与赵波及第三方邢台公司签订了《中介服务合同》。合同规定：“甲方有下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权书面通知解除房屋买卖合同：（二）房屋被查封或者转让的导致乙方无法取得房屋所有权。”合同签订后，我发现赵波出售的房屋已被查封。于是，我向法院提起诉讼，要求： 1、解除我与赵波签订的房屋买卖合同； 2、赵波向我支付违约金18.4万元； 3、赵波承担诉讼费用。

2、被告辩称

邢台公司辩称，赵波在王学林不知情的情况下签署了收据。王学林因为房子有问题没有交房款；我们去房管局查询，发现该房屋已于2015年10月查封。2016年1月，该房屋的主人不再是赵波，并已进入执行程序。我也去法院询问了情况。

王学林辩称不同意赵波的诉讼请求。

2. 法院查明

2016年3月14日，赵波（卖方）与王学林（买方）就位于北京市通州区301号的房屋签订了《北京市现有房屋买卖合同》，并作为甲方、乙方分别为丙方和邢台。该公司（中介方）签订了《中介服务合同》，上述合同中约定建筑面积为51.76平方米，总价为92万元。同时约定乙方于2016年3月14日向甲方支付购房定金8万元；乙方于2016年3月24日向甲方支付购房款54万元；剩余房款30万元由乙方以贷款形式支付；甲方发现房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，乙方有权书面通知解除房屋买卖合同。甲方发生上述根本性违约的，应自违约之日起7日内向乙方支付相当于房屋总价20%的违约金。丙方向乙方收取的所有费用均不予退还，甲方直接支付给乙方。合同签订当天，王学林就向赵波支付了8万元的定金。随后，因房屋被法院查封，赵波退还了王学林缴纳的8万元押金。

3、法院判决

1、终止王学林、赵波签订的《北京市现房销售合同》；

2、赵波向王学林支付违约金9.2万元；

3、驳回王学林的其他主张。

四、律师意见

房地产律师金双全认为：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。双方应按照约定全面履行义务。根据本案查明的事实，王学林、赵波签订的《北京市现房销售合同》是当事人意思表示的真实表达，不违反法律法规的强制性规定。该合同为有效合同，各方均应按照合同履行。各自的义务。但在合同履行过程中，因涉案房屋已被查封，合同逾期，赵波应承担相应的违约责任。现王学林提出解除合同的请求合理、证据充分，法院予以支持；王学林提出的违约金请求合理，法院予以支持。至于违约金的数额，法院认为，违约金既具有补偿性，又具有惩罚性。目的是为了弥补损失，同时对违反诚实信用原则、擅自违约的行为进行必要的处罚，维护正常的交易秩序。考虑到本案的实际情况、通州区房价的实际变化、通州区限购政策等因素，违约方违反诚实信用原则，必然会减少违约方的承包机会。并在同等条件下增加守约方的购房成本。并造成更大的预期利润损失。但考虑到合同尚处于履行初期，本着公平、诚实信用原则，依法将违约金数额减至9.2万元。法院对主张的过分部分不予支持；至于赵波提供的收据，双方争议的部分内容是赵波本人所写，没有其他证据证明双方已就解除合同达成一致。因此，赵波的意见没有被法院采纳。

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