商业房地产投资知识手册

商业房地产投资知识手册

投资工作流程

1。商业项目部门进行市场研究和目标客户分析点；

2。确定投资目标；

3。确定业务模型：投资和运营；委托操作；租赁业务；直接操作；虚拟操作；

4。制定投资促进优先策略；

5。商业项目部实施每月的客户投资计划；

6。投资经理制定了客户投资每周计划；

7。客户管理员改善了客户信息的档案和准备好的投资信息；

8。投资经理应发展，访问和联系目标客户；

9。商业项目部对客户进行了分类并确定要点；

10。商业项目部安排客户与开发商进行初步谈判，以填写投资租户的注册表；

11。商业项目部负责客户与开发人员之间的沟通和谈判；

12。开发商和客户确定合作伙伴，签署投资意向书，然后支付存款；

13.商业项目部与开发商和客户之间的沟通，谈判，计划修改和认可；

14。开发商和客户正式签署了投资促进协议；

商业房地产项目定位

1。陶工分析方法

它主要考虑考虑在商业房地产项目中或在商业房地产项目中进行的竞争对手，制造哪些产品和服务，满足哪些消费者需求，并分析竞争对手的目标客户分析他们的市场定位，分析竞争对手将来的工作，以及什么样的需求不可满足。这是未来的发展空间和商机；可以模仿在特定环境中分析竞争对手在特定环境中的竞争力以及整个行业的核心竞争活力；然后分析自己的力量的位置和力量，无论竞争对手是否会因定位主题的干预而战斗还是面对他们，是否有机会寻求差异化的定位策略，等等。

2。害虫分析方法

害虫分析是指对宏观环境的分析。宏观环境（也称为一般环境）是指影响所有行业和企业的各种宏观力量。在分析宏观环境因素时，不同的行业和企业将根据其自身的特征和业务需求具有不同的分析内容，但是通常，应分析影响企业（例如），经济（），技术（）和社会（社会（）（）（））的主要外部环境因素。简而言之，它称为害虫分析方法。

它主要分析商业房地产所在的环境，包括分析自然环境，政治环境，社会和文化环境，经济和人口环境。例如，政治因素应考虑引入主要国际品牌，关税障碍，国家政策，税收政策，货币政策，国际政治状况，国际金融环境等面临的国际关系；自然因素应考虑社会和技术发展的阶段，行业或行业的技术替代和更新状态，气候，光线，空气湿度，交通状况，铁路，航空和特定环境的其他因素；

社会和文化环境因素应考虑习俗和习惯，审美概念，宗教信仰，语言和写作，教育水平，城市的媒体和谐等因素；经济和人口环境因素应考虑诸如宏观经济政策，当地经济基础设施的组成，国家经济状况的发展，地方经济发展的水平，城市化进步水平，储蓄和信贷结构，消费结构，人均收入水平，人口变化等等。

3。经济模型方法

经济模型方法主要使用投入输出模型。它分为开发阶段的投资模型，投资阶段的经济模型以及运营阶段的经济模型。该方法分析了投入和产出的时间，数量和利润指标，专注于成本控制，时间周期控制，利润控制等。它很容易或不太可能在环境中拥有每个参与者的利益，从而仅考虑投资，开发和运营实体的利益，而忽略了市场需求实体或机会机会的利益，并忽略了愿意的定位，并创造了愿望的定位，并创造了愿望的定位。

4。准确的定位方法

精确定位的本质是对辐射区的商业供应和需求变化进行详细分析，找到目标消费者组，并根据当地条件根据其需求进行差异化定位分析，并将其与操作员的需求结合使用。

准确的定位可以总结为：三个分析和三个定位。第三个分析是指对商业区，客户类型和竞争性商业区的特征的分析；第三个定位是指对消费者定位，业务格式定位和等级定位的分析。考虑到市场供应，消费者和业务需求，还考虑竞争性商业区的影响，并在上述方面进行了科学指导商业发展，这三个分析和三个定位是紧密合并的。

5. SWOT分析方法

它主要根据外部环境，内部条件，潜在的外部机会和潜在的内部优势分析商业房地产项目所在的特定空间，并全面获得定位条件和因素。从管理层的角度来看，重点是客观地评估投资者，开发人员和运营商的能力，评估商业房地产项目区域的外部环境和外部机会，以获取与内部和外部条件相结合的数据或判断，并定位商业房地产项目。对空间内部和外部因素组合进行定位分析，分析及时和未来的机会，并比较主题投资的优势和缺点，从而提出了定位的空间和路径。

动态的商业房地产定位是投资实体，服务实体和消费者实体之间在各个阶段（例如投资，开发，运营，运营，销售，服务和产品组织）之间的动态关系组合。如何进行动态的商业房地产定位，并从时间，时间和时间的角度结合分阶段的动态定位是成功商业房地产定位的核心问题。

查看当前不成功的商业房地产项目，定位在投资和开发过程中的作用，尤其是在随后的运营过程中，被忽略了。动态的商业房地产定位是投资实体，服务实体和消费者实体之间在各个阶段（例如投资，开发，运营，运营，销售，服务和产品组织）之间的动态关系组合。如何进行动态的商业房地产定位，并从时间，时间和时间的角度结合分阶段的动态定位是成功商业房地产定位的核心问题。

查看当前不成功的商业房地产项目，定位在投资和开发过程中的作用，尤其是在随后的运营过程中，被忽略了。

大多数人评论说，投资开发商是短视的，无法改变其资本连锁店，而忽略了商业房地产法律。定位本身具有阶段，并且运营也有阶段，因为市场上存在阶段，而发展是艰难的事实。

在商业房地产的定位中需要考虑的匹配程度和动态适应能力。如何掌握它？仅依靠研究和数据模型，可以准确分析商业房地产定位吗？

成功投资促进的五个要素

投资促进是一个系统的，长期和艰巨的系统项目。商业房地产的成功不能与成功和系统的投资方法分开。没有有效的投资方法，无法建立长期有效的品牌联盟和与商人的沟通渠道直接导致整个商业财产运营的失败。

1。准确的初步计划是成功促进投资的基础

对商业项目的投资必须基于准确的项目定位和计划。项目计划应包括主题定位，商业建筑场景创建（外部环境艺术处理，内部氛围艺术塑造，环境艺术特征设计），商业业务格式组合布局，主要商店，品牌商店，专业商店区域设计等，并形成清晰的投资计划系统。投资促进不应仅遵循“全租金”的原则。

对于大多数商业房地产运营商来说，很难实现“一步”投资促进，因为商业房地产开发商的早期计划没有。

作者认为，商业房地产的未来发展模型应该首先制定计划，然后投资投资 - 然后实施资金，然后批准土地建设。 （当前情况是首先批准土地，然后批准银行贷款，然后计划和设计，开始建设，最后招募投资...）

2。项目投资必须在整个过程中由专业机构运营。

专业人士做专业的事情。商业房地产是第一个商业，然后是房地产。实际上，房地产开发商对零售业务的专业运营没有充分的了解，其中大多数是中途。住宅房地产是一个资本密集型行业。商业房地产项目在最终成功中是否成功并不是唯一的因素。专业人士和专业机构的行动不可低估。我们应该注意商业经营者如何为商业房地产的发展创造价值。

3.品牌资本和品牌联盟是成功投资的保证

新的商业模式摩尔带来了新的消费者体验。商业建筑中的百货商店，超市，著名商店，俱乐部和专业商店区域等官能团体使业务格式的复杂性更加挑战，以成功促进投资促销。项目运营商的品牌资本和品牌联盟系统成为投资推广的保证。运营商成功的秘诀在于，他们建立了一个完整的品牌采购中心系统，成千上万的高质量品牌已成为运营商的品牌联盟。运营商无需花费太多的广告即可简单地招募。品牌范围从服装，电器，餐饮到娱乐。只要摩尔开放，他们就会跟随他们走到哪里（蒂安市，中国广场，铜锣湾，一百年）。 （例如，达利安·万达（ Wanda）与戈梅（Gome）和堤道湾（ Bay）与Yichu Lotus的婚姻的婚姻）

4。成功投资的关键是成功沟通

商业房地产开发与住宅房地产开发之间的最大区别是服务对象的差异：住宅开发主要面临最终用户组；商业房地产开发不仅面临着投资者的面临，而且主要是个人和机构运营商，而且最重要的是，成千上万的消费者与商业房地产项目的持续运营有关。运营商和投资促进针对特定运营商，从他人的角度和良好的沟通来思考已成为投资促进的关键。对商业房地产项目的投资不应只是一种仅仅是租赁的交易关系，而应基于运营商的观点，并使运营商对许多方面的信心，例如业务计划和业务管理。

5。有效执行是成功促进投资的保证

制定完美的投资细节，以便投资工作可以“做您说的事情并做您的工作”。同时，向投资促进人员提供了专业培训。利用业务方面的专业知识与客户建立有效的沟通，从操作员的角度真正解决问题，并使客户充满信心。

商业房地产投资策略

自1990年代以来，百货商店的建设已导致商业投资的热点。在1990年代后期，大型超市和大型超市出现了，从那时起，商业街项目就被启动了。近年来，已经引发了一波购物中心的建设。

从客观的角度来看，商业资本已迅速封闭土地，以实现更大的市场份额，这激发了商业房地产的蓬勃发展。新兴商业区在主要城市飙升，商业神话被如此深刻地描绘。根据行业细分和市场细分的业务规则，由材料需求驱动的商品供应也正在改变国家商品市场。资本，物流和人员的巨大流程分布在各种商业房地产中。城市化的宏观政策还促使原始自发的商业区根据自己的开发法加速向机制控制的商业区的过渡。机会和风险共存，业务合理化将是新兴商业区面临的主题。投资促进的成功直接影响了项目的生存，并且是否可以使用有效的投资促进策略成为成功投资促进的基石。

投资策略是指科学使用各种有效的投资方法，以在目标市场上形成连续的公共关系，以实现合理的业务计划的目的并优化业务进入。

1。主要商人优先考虑投资

商业物业是商店集团的集合，是多家零售商店聚集的商业营业场所。但是，不同的零售商店在商业物业中具有不同的状态和作用。主要的商人和半主人商人主要包括百货商店，超市，大型专业商店等，这是商业物业吸引客户的锚点，并将对商业物业的商业业务产生重大影响，并在商业物业中占据核心地位。

在进行投资促进时，我们应该为主要商人和半主人商人采用优先投资策略。一方面，主要商人和半商店之间的投资谈判通常需要很长时间，需要处理繁琐的拔河谈判。另一方面，对商店的建筑规模和结构有不同的要求。提前投资将确定主要的商人和半商店，这将有利于商业物业的建设，避免将来的修订和建筑物修改，并节省建筑成本。因此，应优先考虑商业物业的主要商人和半商店的投资促销，以及在建造商业物业之前，应进行主要商人和半主人公商的投资促进活动。

2。品牌商人驱动投资

大型知名品牌的主要商人可以为商业物业带来大量的商业流量并创造良好的商业氛围，从而增强其他商业业务的信心并促进商业物业的投资；每个零售业的主要商人和品牌商人都是行业运营的示例和模式。他们的行为将对行业中其他商人的运营产生更大的影响，并对该行业的其他商人产生重要的驱动作用。

商业物业可以采取各种优惠措施，专注于将众所周知的主要商人和行业品牌商人引入市场，以促进对其他商家的投资。在商业物业投资促进活动中，可以将引入的品牌商人作为重要的卖点信息传达给其他目标商人，以刺激其他目标商人的业务需求并促进商业物业的投资。

3。广告投资

广告投资是指充分利用各种广告媒体传达信息，例如商业物业的特征，形象和市场机会，以促进商家以促进商业物业的投资。广告投资可以在更大程度上促进商业物业的投资过程，并且是获得目标商人信息并创造投资高潮的重要手段。在公开投资时，为了促进商业物业的投资流程并创造投资高潮，大众媒体也可以适当地用于广告投资活动。

投资广告活动应主要针对目标商人进行。在进行投资促进活动时，某些商业物业并不是针对性的，并盲目地使用大众媒体进行广告活动，从而导致大量浪费广告资源，而效果可能并不理想。投资促销的媒体包括大众媒体，互联网，投资手册，传单，投资促进网站等。在使用广告方式进行投资时，应调查和分析目标商人的分销特征，目标商人的行为习惯，并应使用各种媒体以目标方式进行广告活动。如果目标商人的信息相对清楚，则可以尽可能少地使用大众媒体，并且媒体主要使用互联网，投资手册，传单和其他媒体将投资促进信息传达给商人；如果尚不清楚目标商人的信息，以获取目标商人的信息，则可以适当地将大众媒体用于广告活动。

4。有针对性的投资

由于商业物业商店元素的组合有很高的要求，因此商店运营的类型，性质，品牌特征等必须满足商业物业商店组合的要求，因此有针对性的投资是商业物业投资活动的必要方法。

有针对性的投资是指投资促进方法，其中投资促进人员主动与目标客户联系，向目标客户推荐商业物业，并说服他们进入市场以进行运营。有针对性的投资通常需要首先收集有关商人的大量信息，然后选择确定满足商业房地产运营需求的目标商人，然后与他们联系以说服他们进入市场进行业务运营。通常需要通过有针对性的投资促进将商业物业的主要商人和主要商人引入商业物业，尤其是主要商人，这可能需要相对较长的投资谈判过程。

5。折扣投资

折现投资是最常用的传统投资促进策略。它是指在投资促进条件下为租户提供适当的折扣，以降低租户的营业风险，增强其业务信心并促进投资促进工作。优惠投资条件的措施包括免租金期，折扣租金，管理费折扣和广告空间。主要商人，主要商人和投资条件的折扣应该很大，以吸引他们进入企业市场。

折现投资促进是一种投资促进策略的一种形式，即“释放水鱼”，在某些环境条件下，其效果更为明显。

建立一个高效的投资团队

如何建立一个高效，高质量的投资促进团队？我认为这个问题是我们投资促进的最关注的问题之一。投资促进部是公司进入市场过程的关键部分。投资促进人员将产品推向市场，以便产品最终反映其价值，然后使用市场信息回馈公司。他们是最接近市场的人。但是，我们如何确保投资团队的高质量和效率？

这个团队如何组成一个凝聚力和偏心力的团队，并为您忠实地扩大您的领土？以下几点应掌握：

1。护理

我在选择销售人员时主要选择两种类型的人：一个是从未做过业务的人，可以遵循我指定的道路，并且更加勤奋；第二个是一个做得很好的人，我将花很多钱来挖掘这样的人。我认为一个人的关键是质量和心态。如果他能忍受艰辛并变得迷人，那么他的工作绝对不会错。一些老推销员可能做得不好。

我在管理销售团队方面有以下经验：首先，推销员必须成为“ ”和“ ”。 “ ”可以掌握整个情况，而“医生”可以在最短的时间内发现市场症状并开出正确的药物。第二个是给销售人员的爱心，并真诚地关心他们。 3.灌输技能，成为他们的老师，让他们欣赏他们比让他们害怕更重要。 4.告诉他们有信心，自尊心和热情，鼓励他们更多地面对挑战，并对市场和公司充满希望。

我的方法赢得了许多人的尊重，并且也非常有效。

2。执行

我认为，投资促进人员最重要的是道德。我们通常不要求他们具有强大的业务能力。大多数时候，我们招募了一些“空白的人”，也就是说，他们从未做过任何业务。这些人从头开始，很容易与公司站在同一方面。我们可以非常清楚地知道他们想要什么以及我们可以给他们什么。在新的销售人员进入公司之后，我们通常对他们进行半个月的培训，并统一地将其灌输在人类，商业技能，公司情况，产品特征等方面，我们必须在“传播，帮助，领导和教学”方面做得很好，并培养它们。

我认为良好的投资促进人员必须首先具有“执行能力”。如果他们具有强大的执行能力，则该销售人员将会成功。我们要求推销员下去拜访客户，然后他们回来后，他们必须填写访问和反馈表。有了这样的限制，老推销员不敢忽视。我们通常会在一段时间内“跟踪”新推销员，然后去找客户，看看他是否已经去了那里，他的效果以及客户如何评估。这将发现他的优势和缺点，良好的发展和不良的更正，这将根据其能力使用，并将其安排在不同的位置。

我们也有一个“秘密技巧”来雇用人员，即使用其他地方的更多人。这些人的精神负担相对较轻，可以聚集在一起。我们就像一个家庭一样，我们在一起吃饭和生活。在连续交流中形成凝聚力，这有利于培养团队精神。当然，我们还为他们提供了广泛的开发空间，以便他们感到自己的未来工作是光明的。

3。责任

招聘人员是公司的骨干。公司是否可以继续发展完全取决于这些人的工作。以及如何选择销售人员？全面的质量是检查推销员的标准。我们通常会研究他的表现，语言表达能力，个人气质，文化培养等。如果此人的业务高质量且出色，那么这当然是最好的选择。但是没有人是完美的，所以当选择销售人员时，我认为判断标准中最关键的观点是看他的表现。性能也反映了一个人的整体质量。如果您得分，我认为性能列应该占80％。

要建立一个良好的投资促进团队，我们必须培养投资促进工人的责任感。投资人员必须与公司的目标一致。尽管每个人都不同，只要他们有共同的目标，相同的见解和想法，投资团队将拥有核心并可以团结起来。

我们通常应该举行小组会议来交换想法和观点，激发投资人员以实现公司的销售目标，鼓励每个人团结和共同努力，并通过这些小型会议将这些想法慢慢渗透到每个人的思想中。

良好的投资促进团队具有非常强大的集中力量。我们必须刺激这一中心力，并让投资促进人员在公司的“心脏”上努力工作，然后提高自己在工作中的素质。

4。动机

我发现，许多公司拥有极为频繁的人才流量的基本原因是，没有采取激励措施，员工感到愤慨。他们要么不用说一句话，要么向上级报告，并且很沮丧。

那么，我们如何更好地激励销售人员组成一个团队？我认为我们必须打开演讲之路。销售人员对市场和公司的看法非常有代表性。我们应该打开言论的渠道，仔细聆听他们的声音，有选择地采用它们，然后赞美和鼓励他们。这使他们感到自己反映了自己的价值，并且是他们精神的驱动力。

其次，必须及时履行奖励承诺。在“金钱”方面要谨慎，但是谨慎并不是小气的，但不要轻易承诺，但是应该按照您的意思做出承诺。有一个说法：“人们只有30天的耐心，因此每月付款。”实际上，考虑销售人员：在市场上努力工作只是为了相信公司可以实现其诺言，并在实现其销售目标之后给他们提供的东西：促销或奖励。如果公司目前不时地履行现金，它将对销售人员的心理产生重大影响。您不仅会认为公司没有信誉，也没有对公司的信心，而且您可能还会对公司不满并跳入您的竞争对手。

另一件事是注意建立领导力的形象。让每个人都感觉自己是一个体贴的下属和随和的领导者，比让每个人都认为您是一个整日酷酷并且只知道如何下达订单的人，这不是好多了吗？

5。沟通

我发现的一件事是，无论人们对什么观点，他们都认为沟通和沟通非常重要。为了建立一个良好的投资促进团队，领导者必须找到使每个人一起工作的方法，而沟通是最好的工具。

投资团队由每个人组成。这些人可能会因为他们的兴趣目标而聚集在一起，但是当他们在一起时，他们不是一个简单的兴趣关系。每个人都有自己的思想和处理事物的原则。如何使他们放弃一些边缘和边缘，将它们结合在一起，让他们尽力表现出最好的一面，这取决于精神交流。

有很多沟通方式，但是最基本的事情是试图满足个人需求并在“发展”的前提下动员这些人的热情。

商业房地产项目条款

1。零售

零售是一种交易形式，可以定义为将商品或服务直接向最终消费者出售的销售活动。它也是为消费者提供商品销售的商业活动环境，使消费者能够从零售商店获得与消费品有关的消费品及其无形服务。 It is to ' of life and , and is an stage--and the final stage of .

2.

is a plan for how to their to their goals, which they serve and what goods and they will , and and a . , it goals, , and , store , , with , and , low-cost , and , etc.

3.

A to the range where the store is on its , along a and to . put, it is the range where the who come to the store live.

4. the

Full- to a from needs, a and plan for , , , as well as use, of goods and other . an , it that the are to at the best time, the most , and the price, while .

5. - of and -

- and mall- to " , and , , self- and self-", each , and uses mall to form a model.

6. Fine

Fine is a model by ", , in-depth and ". to the of the and style of into all of the . Fine : , , , , and .

7.

The is into two parts. One part is the roads that into the , the other part is the and the 's own land use, and the flow of the .

8. in malls

There are two types of flows in malls: one is the from the lot to the ; the other is the from the to the .

9. in malls

in malls cart flow, flow and flow. The of is to , so that and can be out in their own ways.

10. One-time

A to the , and by the mall for the it , the sky, earth, , walls, water, , air , fire , , , , , , , etc.

11.

to based on , in order to the brand and image, in with the by the mall, wall , , , , image, , color and other .

12. : to a the same plane or floor.

13. : to the or at , such as , and .

14. fire zones: Fire to use with good fire in to the space into areas.

15. smoke-proof

The of smoke-proof is to the smoke gas a range by up smoke to it with smoke , the safe of and the of fire work.

16. space

space space is a entry into the sales event site in the space by and as by space.

17. Space

The space , , and in the mall. The , , and width of can at the place, and also to and view.

18. space

The space from to , walls and air . The can only be to touch, and try, a focus.

19. space: It is an space for sales, such as: room, room, room, room, etc.

20. space: with , rest, , and other , and with , which not only meets the needs of , but also .

21.

The is a for to , , and sell goods and to visit and goods. The is used to goods, or the upper part is and the lower part is used for .

22. : are for to goods in a and zoned and store goods in small .

23. shop

The owner of the shop the shop use with the for a of time to or cash in time; for the , the uses cash or rent in time to the shop use a of time to pay.

24. a shop

The end user of the shop does not a lease with the shop right , but the right to use the shop the sub-lease, and the end user of the shop has a right and with the sub-lease.

25.

to the of a long-term, and and , , and . In order to do this, must to and high- , good and to these and , and a long-term , and bond with these and .

26.

is a kind of with . This kind of is an from the 's world and from their , so that the goals of and the are and .

27.

is in , and to the of , , and the , and of , so as to and the long-term of the whole and the , so as to the long-term of the .

28.

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29. Team

The team to a work team that is for the , which is for the work of each cycle to the needs.

30. Group

The group to a team of in such as , , , and based on needs, and and of the team from the to the , and good of the .

31.

The is to with forms or a time to the and the .

32.

The is the of the store , the store signs, , , store size and , , etc. It is the most basic image that to their .

33. Store

Store with a place where goods , or .

34. shops

, malls, refer to -story or multi-story real forms in a flat form in the form of a . The shops along both sides of the and the shops in the are all shops.

35. shops

shops here refer to shops in used for , and of types of goods.

36. shops

shops refer to shops in , and their are of .

37. floor shop

A floor shop to a bed on the floor of a (may 1, 2 and 1, 2 above , or some of them).

38. , shops: to shops in and of types.

39. , and shops

and refer to such as , , clubs, clubs, , and for .

40. shops

shops refer to shops in and such as , train , , etc., as well as small and -sized shops on both sides of the road.

41. Shop : to the act of and shops.

42. Shop cycle

指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。

43. 转租

指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的也不是为了自己经营，而是为了出租的投资方式。

44. 物流中心

是公司优化分销渠道、完善分销网络、进行业务重组的结果，同时也是第三方物流理论得到应用的产物。

45. SP

Sales ，中文翻译即销售促进或营业推广、销售推广。指在给定的时间和预算内，在某一目标市场中所采用的能够迅速产生激励作用，刺激需求，达成交易目的促销手段和措施。

46. 价格折扣策略

挑战者的一个主要进攻策略是以较低的价格向顾客提供与市场领导者相类似的产品。

47. 廉价产品策略

用很低的价格向顾客提供质量普通或质量不高的产品和服务。

48. 声望策略

市场挑战者可以开发出比市场领导者品质更优的产品，并且标定更高的价格。

49. 产品繁衍策略

挑战者可以通过推出大量不同式样的产品，向顾客提供更多的选择来追逐领导者。

50. 集客

指为商业经营的目的而针对消费者生活需求，充份利用商业设施，最大限度地吸引消费者，使他们有计划地在此消费金钱及时间。

51. 市场定位

是指为使产品在消费者心目中相对于竞争产品而言占据清晰、特别和理想的位置而进行的安排。

52. 营销组合

是指企业为了在目标市场制造它想要的反应而混合采用的一组可控制的战术营销手段。

53. 市场营销实施

是指为实现战略营销目标而把营销计划转变为营销行动的过程。

54. 市场营销控制

包括估计市场营销战略和计划的成果，并采取正确的行动以保证实现目标。

55. 差异化营销

是指企业根据市场细分原则，通过差异分析方法对总体市场环境和个体市场环境的分析和比较，找出对自己企业最有利的差别利益。

56. 形象差异化

即企业实施通常所说的品牌战略和CI（企业形象识别系统或企业标志）战略而产生的差异。

57. 市场差异化

指由产品的销售条件、销售环境等具体的市场操作因素而生成的差异。大体包括销售价格差异、分销差异、售后服务差异。

58. 市场细分

是根据消费者对产品不同的欲望与需求，不同的购买行为与购买习惯，把整体市场分割成不同的或相同的小市场群，分为“异质市场“和“同质市场“。

59. 同质市场

是指消费者对产品的需示大致相同，如消费者对大米、食盐等的需求差异极小。

60. 异质市场

指消费者对产品的需求差异很大，如不同的消费者对服装的质量、款式、花色品种、价格等需求差异性很大。

61. 产品定位

这种定位是针对产品属性而言，是营销者在目标市场上为本企业产品确定一个恰当的位置，用以标识自己的产品，以示区别于竞争者的产品。

62. 价格定位

指营销者把产品、服务的价格定在一个什么样的水平上，这个水平是与竞争者相比较而言的。

63. 品牌定位

是以产品定位为基础的品牌诉求方式。

64. 促销定位

促销定位有两层含义：一层是促销方式的选择定位，即人员推销、营业推广、广告、公共关系等方式的选择及其组合；另一层含义是在选择了特定的促销方式后，又怎样确定实现这个方式的具体手段或媒体。

65. 营销战略定位

就是通过规划，制定企业发展的宗旨、目标，使企业的资源和能力与不断变化着的营销环境相适应的过程，这种定位表现为制定一个企业营销的长期性、全局性、方向性的动态发展规划。

66. 区别营销

是指公司根据不同顾客、品牌特点，利用差异化策略，抓住一部分高利润消费者，与他们建立更多的信赖和忠诚，销售一小部分高利润消费者的产品。

67. 定制营销

是指根据顾客的个性特点和差别化需求，为顾客“量体裁衣“，提供差别化需求商品和服务需求。

68. 一对一营销

是针对不同顾客的性质及购买经验，“一对一“地提供个人化商品和服务。

69. 撇脂定价法则

撇脂定价法则是将新产品价格定得较高，尽可能在产品寿命周期之初赚回最大利润。

70. 牺牲商法

指通过部分商品的低价赔本销售来扩大企业的知名度，留给消费者深刻的企业形象和商业信誉，从而达到招徕顾客、留住回头客，实现整体经营利润最大化的营销手法。

71. 无缝营销

为了提高整条营销渠道的服务质量，从而为消费者创造更有价值的服务，营销渠道中的各成员组织打破原有的组织边界，在多层面的基础上相互协作，就如同在职一个企业的团队中一样工作的营销方法。

72. 越轨营销

是在不违规的情况下通过假装无知、制造危机、无事生非、小题大做、故弄玄虚、异想天开等行为，制造轰动性社会效应，用最小的投入，为企业和产品赢得扬名的机会。

73. 直效营销

是营销者不受传统营销通路的限制，通过媒体直接与顾客沟通，进而产生互动式的反应或交易。

74. 实时营销

是指企业在经营过程中，把消费者当作伙伴，利用现代发达的信息技术，经常性地与消费者进行对话，直接了解消费者的需求意图，让消费者积极参与到商业企业经营、管理、服务等活动中来，从而缩短消费者与商业企业间的距离，取得营销的成功。

75. 商业组织体系建设

根据商业企业的市场环境、物业状况、业态定位、市场定位和企业目标等，进行管理的组织架构、部门的职能划分、岗位设计、定岗定编、定职定责。

76. 商业制度体系建设

根据不同商业企业的管理的特点和需要，制定商业企业的各项规章制度和管理办法，有效地控制和管理商业企业的各个岗位、程序、环节和各方面的工作，确保管理的有序、规范。

77. 商业流程设计

对现代商业的商品流、票据流、资金流、信息流进行合理地设计，确保流通环节的简洁、规范和通畅。

78. 商业招商招租

为商业企业提供主力店、次主力店、国内外品牌的招商、精品店铺招商及配套功能区的招商。

79. 商业经营管理

根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入我们自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。

80. 商业营销策划

根据商业企业的市场竞争状况和经营状况，进行商业营销战略设计、策略制定、广告及营销推广方案的实施，进行文化营销、服务营销、CS整合营销。

81. 商业管理诊断

针对商业企业在不同的管理阶段存在的问题进行调查分析、诊断研究并提供问题解决方案、管理模式设计、管理升级。

82. 消费市场调查

对商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民的购买力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查，为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、以及为企业的经营策略、发展战略提供依据。

83. 品牌代理

为国内外知名品牌制定品牌拓展计划、推广计划，进行品牌形象设计，提供国内、外知名品牌的销售管理或代理服务。

84. 商业连锁发展规划

研究各类业态的商业连锁发展趋势，结合国内实际情况，建立各类专业连锁店的标准化设计和规范运作体系。

85. 商业市场调查

对商业市场的竞争状况、商业经营、各商场的商品布局、物业现状进行全面的专业调查，并提交专业的市场调查报告，有效地指导商业项目的业态及市场定位和规划设计。

86. 功能规划设计

根据商业企业的整体规模、市场现状、开发目标，进行项目的功能定位、功能布局以及各功能项目的关联性控制。

87. 商业业态定位

根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。

88. 楼层定位

根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。

89. 动线设计

对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体的设计。

90. 环境设计

对商业企业的室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计和咨询。

91. 一次装修咨询

对商业项目一次装修中的天、地、柱、墙、暖通、给排水、强电、弱电、消防、安防、广播、配套设施方面的设计、建设进行顾问咨询。

92. 二次商装指导管理

对二次商装过程中的柜台、货架、壁柜、LOGO、灯光、道具等进行标准设计、专业指导和规范管理。

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