中华全国律师协会律师办理二手房买卖合同操作指引

中华全国律师协会律师办理二手房买卖合同操作指引

中华全国律师协会律师办理二手房买卖合同操作指引

为依法维护二手房买卖双方及第三人的合法权益，提高律师办理二手房买卖合同的服务质量，为律师提供参考和借鉴。商业运作经验。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关规定，制定本指引。

第一条 本指南的定义和提示

1.1 本指引所称二手房是指开发商开发、销售的商品房。是指在房地产产权交易市场上产权明确、一手买卖后挂牌的房屋，包括商品房和已购买的各类保单。性住房。

购买的政策性住房主要包括公共住房、保障性住房、资金建设住房以及职工个人按照房改政策购买的合作建设住房。

1.2 本指引所称二手房销售，是指出卖人通过法定程序将商品房、购买的政策性住房的所有权转让给买受人，买受人接受该商品房所有权的民事法律行为。买房并支付房款；二手房买卖合同是买卖双方在买卖过程中签订的明确双方权利和义务的协议。

1.3 本指引所称买受人，是指二手房交易中通过支付价款取得房屋所有权的一方；本指引所称出卖人，是指二手房交易中以转让房屋所有权换取价款的一方。

1.4 本指引所称房地产登记机关是指房地产所在地县级以上人民政府设立的房地产管理机构。

1.5 本指引所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等为房地产交易提供服务的活动的总称。

房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等服务的业务活动。

房地产代理是指专业服务机构接受当事人委托，以委托人的名义办理房屋销售、房屋产权登记转让等服务的经营活动。

1.6 本指引所称房地产咨询人员，是指具有房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的初级及以上专业技术职称，并具有房地产咨询业务相关专业技术职称的专业技术人员。取得考试证书。

1.7 本指引所称房地产经纪人，是指具有经纪人资格（经考试、注册并取得《房地产经纪人资格证书》），并经行业主管部门批准登记的组织和个人。并取得工商行政管理部门颁发的《房地产经纪业务营业执照》。 。

1.8 本指引相关内容适用于中华人民共和国境内自然人、法人和其他组织之间的二手房交易。本指引不适用于中华人民共和国境外（含港澳台地区）的房屋和在中华人民共和国境内首次销售的房屋。

1.9 本指南所述工作内容仅供律师从事二手房销售合同业务操作时参考，不作为判断律师专业能力和过失的依据。

第二条 买卖合同标的物状况审查

2.1 二手房购买人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织。出卖人应当是依法在房屋产权登记簿上登记的房屋的所有权人。

2.2 根据不同的房产用途和利益，买方可以以自己的名义或以他人的名义购买，也可以设立房屋信托来持有和管理房屋。

律师可以根据客户的购买目的提供优选的解决方案供客户参考，但不能代表客户做出决定。

2.3 律师应注意，除国家法律、国务院行政法规、国务院部门规章外，还有大量的地方性法规、自治条例、单行条例以及地方政府规章、具体管理措施、服务流程、规则。这些地方法律法规对买卖双方的资质有一定的限制。虽然不会导致合同无效，但可能导致当事人无法履行销售合同或受到行政处罚或承担不利的诉讼结果。因此，必须充分关注相关法律、法规、规章和具体管理措施的覆盖范围。

2.4 对于有资质限制的贸易主体，律师应提示其审查相关主体的资质、牌照等是否符合法律规定。在：

（一）交易主体为有限责任公司或股份有限公司的，律师应提示审阅公司董事会和股东大会批准交易的书面文件。

（二）交易主体为国有的，应提示审核政府主管部门的批准文件。

（三）交易主体为集体企业的，提示审核职工代表大会批准文件。

（四）境外机构和个人在境内投资购买非自用房屋时，律师应提示其审查是否已取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。

（五）境外机构在境内设立的分支机构、代表机构以及在境内工作、学习一年以上的境外个人在境内投资购买自用房屋的，应督促审查是否持有经中国政府有关部门批准的设立证明。机构证明和来该国工作和学习的证明。

（六）对于在境内未设立分支机构、代表机构的境外机构以及在境内工作、学习不满一年的境外个人，律师应提醒其购房的法律障碍和风险。

2.5律师提醒：集体所有土地上未经依法征用的住宅，只能出售给符合住宅建设申请条件的集体个人。非住宅房屋只能出售给集体经济组织或者个体工商户。

第三条 权利状况调查与审查

3.1 所有权审查

3.1.1律师应提醒购房人查阅二手房的权属证明及相关文件。对于未依法办理产权登记、领取房产证或权属有争议的房屋，应注意法律风险和可能产生的后果。

有些情况下，即使没有房产证，经过风险评估后，也可以通过信托设计或担保的方式进行交易，并应有当事人的单独委托。

3.1.2 谨慎起见，律师建议购房人向房地产登记机构调查核实产权证书及其记载内容的真实性和身份，了解拟交易房屋是否存在产权纠纷。

不同城市设立的房地产管理机构名称不一致。例如，北京是北京市建设委员会，天津是天津市房屋管理局。在提供建议之前，律师应了解当地房屋登记机构的情况。

土地使用权登记机关是二手房所在地县级以上土地管理部门，但应当加盖人民政府印章，以人民政府名义出具证明。

律师在审核土地使用权证时，应了解房屋所在地的规定，了解土地登记机关是否对辖区内所有房屋或部分房屋发放了土地使用权证。如果有土地使用权证，应提醒购房者在二手房买卖合同中约定土地使用权证相关事项。

3.1.3律师应当对房屋所有权证书的真实性进行审查，及时发现证书的真实性。律师还应检查卖家的身份，以确定是否存在冒名卖家。

3.2 公共财产审查

3.2.1 律师在审核房屋所有权证时，应注意拟交易的房产是否存在共有人。

3.2.2 二手房由两个以上（含两个）单位共有的，应当审查（提交）共有人同意转让的书面证明。律师应当在必要时出具样本文件。

律师应提醒，未经其他共有人书面同意，不得出售或购买。

3.2.3律师应注意：我国《婚姻法》规定，夫妻财产制度以夫妻共同财产制度为基础，以约定个人财产制度为补充。即使房产登记簿、房屋所有权证记载的所有人为一人，也应当征求配偶的书面意见或者出卖人提交个人财产协议。如果卖家声称自己是单身，则应要求卖家提供单身证明。如果卖方声称离婚，应要求卖方出示离婚协议书、离婚调解书或判决书。审查离婚法律文件所出售房屋的处理。如有必要，前往签发离婚法律文书的机构。机构进行核实。

3.2.4 律师应注意：如果所交易的房屋属于继承房屋，应提醒委托人首先按照《中华人民共和国继承法》的相关规定确定继承人，然后再确定继承人。遗产公证后，所有继承人都会达成共识。 ，即可签订销售合同。

3.3 权限限制审查

3.3.1 交易前，律师应当审查二手房是否已被司法、行政机关依法裁定或决定查封或者以其他方式限制房屋所有权。必要时，律师应当向登记机关和有关部门询问。

一般来说，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关；有权扣押、限制房地产的行政机关包括税务机关、海关、建设行政管理机构等。

3.3.2 如果无法取得独立证据，律师应提示委托人说明权利不受限制。

3.3.3司法机关、行政机关依法作出裁定、决定或者以其他方式限制二手房权利的，律师应提醒其不得买卖，并告知其买卖的风险。销售。

3.3.4 律师应提醒委托人，出于国家安全和军事安全的考虑，国家安全部门规定部分地区的房屋不得出售给境外人员。如果出售，相关项目办必须出具批准购买房屋的证明。律师可以向房屋所在地有关政府部门、街道办事处、居民委员会进行调查。

3.3.5 律师应提醒委托人，外国驻华使领馆购买房屋必须获得外交部批准。

3.3.6 律师应当审查所交易房屋的类型和性质，并确定房屋类型。如果是中央产权房，律师应提醒委托人，出售中央产权房必须符合房改政策。房屋挂牌的前提是原销售单位已在中央房产交易办公室登记备案，否则买卖双方无法进行交易。

3.3.7 律师应提醒委托人注意按照保障性住房政策管理的保障性住房、集资建房、动迁房等住房交易的政策限制。具体限制包括是否可以自行转让、转让期限、转让主体等。资格限制等

3.3.8 律师应提醒委托人，卖方或买方的行为能力应以是否能够独立承担民事责任为依据。若不能独立承担民事责任，相关代理或监护手续是否齐全、合法。

3.4 其他权限设置审核

3.4.1 律师应提醒购房者检查二手房是否有抵押等权利设置。

如果存在抵押，应当取得出卖人已通知抵押权人的书面证据，或者抵押权人和其他权利人书面同意转让的证明。

律师提醒：购房者承担所购房屋被追偿的风险。

3.4.2 律师应提醒出卖人，在出售二手房前，应在合理期限内将出售情况书面通知抵押权人。未履行告知义务的，销售合同无效。

3.5 优先购买权的审查

3.5.1 律师应提醒购房者，同等条件下，二手房的共有人和承租人均享有优先购买权。买方应当审查优先购买权人是否放弃优先购买权或者同意出售。

3.5.2 律师应提醒出卖人，如果房屋是出租的，应在合理期限内提前书面通知承租人出售情况。合理的提前通知期限通常为三个月。

3.5.3 如果优先购买权人没有书面文件放弃优先购买权，律师应提醒，买卖合同存在被宣告无效的风险。

3.5.4 如果承租人放弃优先购买权，律师应提醒买受人购房后继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁变更合同。

3.5.5 通过拍卖购买二手房时，律师还应关注共有人或承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证据，应注意拍卖程序是否规定了优先购买权人行使权利的条件。

3.6 其他权利限制的审查

3.6.1律师应注意并提醒购房人，已依法收回土地使用权或者法律、行政法规禁止转让的二手房，不得买卖。

3.6.2 属于购买公有住房、经济适用住房交易的，还需审查购买的公有住房、经济适用住房是否存在下列禁止销售条件：

（一）低于房改政策规定价格购买且未按照规定补足房价的；

（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违规使用公款装修超标准的，超出部分未按规定退、补房价、装修费的；

（三）位于户籍冻结地区并已列入拆迁公告的；

（四）上市后出现新的住房困难的；

（五）擅自改变房屋使用性质的；

（六）有法律、法规和县级以上人民政府规定的其他不宜销售情形的。

3.6.3律师提醒：购买经济适用住房的家庭，居住满五年的，不得按市场价格出售。如果确实需要出售，可以出售给符合保障性住房购买条件的家庭或者由政府相关部门出售。收购、出售的单价不得高于购买时的单价。

购买经济适用住房的家庭，居住满五年的，按照当地政府规定，以合同签订时间为限；有些即使住了五年也不能上市出售。部分经济适用房可以按市场价出售，但出卖人需向房屋所在地区县国土房管局缴纳成交金额10%的综合地价。

第四条 住房质量审查

4.1 律师应提示买方对所购买的二手房进行质量检查或调查。

4.2 二手房超过合理使用年限仍继续使用的，律师应提醒购房者委托具有相应资质等级的评估机构进行评估。

4.3 律师应提醒委托人，律师对房屋质量不承担任何责任。

第五条 销售合同文本的编制和审查

5.1 律师提醒：买卖二手房应当签订书面的房产买卖合同。当事人可以使用示范文本，也可以参照示范文本自行制定合同条款。

自行起草的合同不得含有免除提供者法律责任、增加对方责任、排除对方权利的内容。

5.2自行起草的合同应包括以下主要内容。

（一）买卖双方的名称、地址；

（二）二手房所在地、面积、范围；

（三）土地所有权性质、取得土地使用权的方式和使用期限；

（四）二手房的规划使用性质；

（五）房屋的平面图、结构、施工质量、装修标准、附属设施、配套设施；

（六）二手房销售价格、付款方式和期限；

（七）二手房交付验收的日期和交付方式；

（八）出卖人户籍迁移；

（九）维修资金的处理；

（十）物业管理费的结算责任；

（十一）违约责任；

（十二）争议解决办法；

（十三）当事人约定的其他事项。

5.3律师提醒：房屋的位置、尺寸、面积、土地使用权、房屋性质、户型、结构、配套设施、附属设施、装修等，应在合同中载明，并应并与房屋所有权证、土地使用权证或批准文件上的记载一致。

出卖人应当出示土地使用证或者提供土地使用批准文件等文件原件。

5.4有关街道、门牌号等应当使用地名管理机构核准的名称。

5.5 房屋的价格、付款方式、付款时间、交付验收时间、公共维修资金的处理及违约责任等应明确。律师应提醒买方先付房价的风险和向卖方后付房价的风险。

如果出卖人的户口所在地位于所售房屋地址的，还应当明确出卖人搬出户口的时间。

5.6律师提醒：委托人购买小产权房或者城镇居民购买农民宅基地的，所签订的买卖合同无效，应当告知委托人无效合同的后果及处理方式。

5.7 律师应提醒购房者了解所购买的房屋是否发生过对购房者产生异常影响的极端事件，如火灾、严重刑事案件等。

5.8 律师应提醒您在买卖合同中约定装修、配件、家具、电器等是否包含在房价内。

5.9 律师应提醒委托人在合同中约定详细的合同终止条款。

5.10 律师应提醒委托人在买卖合同中约定过户时间和违约责任，并告知委托人在房产管理机构受理申请后、领取房产证前出售的房屋可以转让。仍被扣押。若在此期间被扣押，卖方应承担相应的违约责任。

5.11 律师应提醒两次或多次出售房屋的法律后果，并建议委托人在买卖合同中约定发生违约行为时的违约责任。

5.12 由于国家土地用途管制和建设工程用途管制制度，未经社区业主（业主）一致同意，住宅建筑不得改建为餐馆、卡拉OK吧等商业用途。因此，律师应提醒买家注意审核。房屋用途的性质。

5.13出于税务方面的考虑，律师应提醒委托人，装饰品尤其是可移动装饰品的转让可以单独签订合同。

5.14律师应提醒购房者，所购房屋未在房地产登记机构登记，不能对抗第三人；为防止转让人一房多次出售等违法行为，应在合同中约定及时登记并办理产权转让登记。

买卖双方还应当约定，自房屋买卖合同生效之日起一定期限内，出卖人应当在房屋交付前结清所欠物业管理费，并通知业主委员会和物业管理单位。房地产转让的书面形式。房屋产权变更登记完成后，还须办理房屋公共维修基金账户名称变更手续。

5.15 律师应提醒：当事人可以选择处理争议的方式和机构。

如果当事人选择向法院提起诉讼，律师应提醒当事人，当事人选择的管辖法院不得违反法律规定的专属管辖法院。

如果当事人选择仲裁，律师应提醒当事人准确填写仲裁机构名称。如果选择“北京仲裁委员会”，则不能写“北京仲裁委员会”。

律师还应提醒：仲裁按照所选仲裁机构的仲裁规则进行，具有终局性。

5.16 律师应及时关注二手房买卖过程中应缴纳的各项税费的变化，并提醒委托人如实缴纳办证过程中产生的各项税费。

5.17 律师应当提醒委托人了解二手房销售中发生或应缴纳的税费及纳税主体。各地纳税标准不同，且由于国家对房地产的调控政策不时变化，一般购房者在交易时应缴纳契税和印花税。申请贷款的，应当缴纳与贷款相关的保险费、鉴定费等费用。卖方一般缴纳营业税、城建维护税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等费用。律师应提醒委托人，购买没有房产证的房屋，也会产生卖方与开发商之间的办证费用。合同中应约定费用负责人，并应告知委托人税率可能随时变化。实际费用以注册时政府及有关部门规定为准。

5.18 合同应当采用书面签名，但房屋登记机关有特殊要求的，应当加盖印章。

5.19 若卖方代理人代为签署合同，应附经公证的委托人委托书。如果买方代理人代表其签署合同，还应附上委托人的授权委托书。

第六条 中介服务合同审查

6.1 律师提示：委托人在接受二手房中介服务时，应注意核实中介服务人员的资格证书，确保相关人员具备房地产中介服务资格，并具有与自身情况相适应的专业知识和技能。职业。

6.1.1 房地产经纪机构和执业经纪人应在房地产管理部门办理备案手续和登记手续。

6.1.2 应提醒客户，房地产经纪人和经纪人按照以下程序执业：

（一）向委托人出示《房地产经纪人资格证书》，并核实委托人提供的有关文件和资料；

（二）从事需要签订房产经纪合同的经营项目时，应当参照当地房屋登记机关或者工商部门制定的合同范本与委托人签订房产经纪合同;

（三）合同履行过程中，及时向当事人如实报告承包机会和交易情况；

（四）记录经纪业务交易情况并妥善保存相关信息；

（5）按合同规定收取服务费用，开具统一发票。 。

6.1.3 应提醒委托人关注房地产经纪人、经纪人是否有下列禁止行为：

（一）无证经营、超出批准的经纪业务范围、异地非法经营的。

（二）隐瞒与经纪活动有关的不属于商业秘密的重要事项。

（三）弄虚作假、提供虚假信息、签订虚假合同的。

（四）以利诱、胁迫、欺诈、贿赂、恶意串通等手段招揽业务或者促成交易。

（五）伪造、变造、转让《房地产经纪人资格证书》或者允许他人以自己的名义从事房地产经纪业务的。

（六）利用已签订的房地产经纪合同或者他人掌握的业务信息，以不正当手段转让业务、违约合作、侵占劳动成果或者损害委托人利益的。

（七）房地产经纪机构和房地产开发经营企业人员从事公司开发建设的房地产经纪业务。

（八）房地产经纪人同时在两个以上房地产经纪机构兼职。

（九）索取或者​​收受委托合同约定以外的报酬或者其他财物，包括房地产经纪机构隐瞒委托人的实际售价，以承销名义与第三方进行交易，获取佣金以外的报酬的；房地产经纪组织及其从业人员，人员利用了练习的便利性，可以通过降低销售价格，自己购买房地产，然后以更高的价格将其出售给购房者，从而在受托客户中获得不当利润。

（10）从事经纪活动，以购买和购买使用完整的一次性住宅房屋的权利。

（11）法律和法规禁止的其他行为。

6.2政府设定了房地产经纪服务的指导价格。房地产经纪活动的服务费用应在以下费用标准内进行协商，并应在房地产经纪合同的绩效期内支付：

（1）如果居民介绍或作为买卖房屋的代理商，他或她将被收取不到交易价格的3％；

（2）如果您是房屋租赁的中介或代理商，则将收取不到每月租金的70％的一次性费用；

（3）如果中介引入或充当房屋交易所的代理商，则将收取不到房地产评估价值的1％。

如果提供咨询服务，则应由双方协商和同意服务费用标准。

6.3律师应提醒客户，当委托拥有房地产经纪资格的专业公司提供代理商，中介和其他服务时，由中间或代理商委托的房地产经纪公司应表示真实的姓名，地址，电话号码和名称合同中的房地产经纪人。名称，练习证书编号以及签名和密封。

6.4书面房地产机构服务合同应结束，以销售二手房屋。双方可以使用模型文本，也可以参考模型文本自行制定合同条款。

6.5律师应提醒客户，房地产公司服务合同包括以下主要内容：

（1）有关当事方的名称或地址；

（2）中间服务项目的名称，内容，要求和标准；

（3）合同绩效期；

（4）佣金金额或计算方法以及付款方式和时间；

（5）违反合同和争议解决方法的责任；

（6）各方同意的其他内容。

6.6实际上，每个房地产经纪组织通常使用其自己的房地产经纪合同，其中包含标准条款。律师应提醒不应包括以下条款：

（1）不应将代理合同与酌处机构条款捆绑在一起；

（2）代理合同不应包含强制性合同条款；

（3）中间合同不应包含共享违约损害赔偿的条款；

（4）中介机构无权收集存款。

6.7律师应提醒客户：

（1）如果中介机构委托销售，则无权向买方收取佣金；

（2）中介机构现金收购或伪装收购中存在的陷阱；

（3）中介机构无权禁止或限制客户与另一方开会和谈判。如果拒绝，律师应提请注意交易中的错误要素。

第7条抵押合同审查

7.1本次审查通常仅适用于客户是买方的合同，需要申请购房贷款。

律师应协助买方审查相关的贷款条件和文件，并签署相关的住房预储贷款，商业贷款或投资组合贷款协议以及抵押协议。

7.2贷款银行通常要求买方为公积金贷款和商业贷款保险公司保险提供住房贷款担保公司的担保。律师应协助买方审查相关文件，指导买方签署担保协议和保险协议，并根据相关法规检查担保费和保险费。

7.3如果客户申请公积金贷款，律师应审查：

（1）买方购买的房屋是否是国有土地上拥有的房屋，用于他或她自己的家人；

（2）买方是否符合公积金基金贷款条件并具有相关的支持文件。

律师应迅速关注公积金贷款的限制条件的变化，并迅速提醒客户。

7.4关于房屋公积金基金贷款金额和任期，律师可以提供参考计划，但他们无法为客户做出决定。

7.5如果客户购买了非居住房屋，则律师应提醒他只能申请银行商业贷款。特定的贷款条件，金额，期限和利率可以通过与特定贷款银行进行协商来确定。

7.6如果有二手房屋转让的贷款，律师应提醒：

（1）转让人已全额偿还了贷款并取消了抵押贷款注册，或者没有贷款抵押，购房者可以直接申请贷款。

（2）如果转让人尚未全额偿还贷款，并且仍在抵押贷款注册中，则购房者可以首先全额兑现或偿还贷款，请取消抵押贷款注册，然后重新申请贷款。账款贷款的一般过程是：

①卖方获得了贷款银行转让抵押房屋的同意；

②买卖双方签署“二手房屋销售合同”；

③将销售合同和买方的贷款信息提交申请银行进行审查；

④申请银行批准后，与受让人签订贷款合同；

⑤遵守房屋转让和抵押注册程序。

（3）律师应提醒借款人（房屋的买方）贷款申请流程以及对买方资格和贷款金额的限制，告知他无法获得贷款或无法获得贷款的后果全额获得贷款，并告知他在房屋中申请贷款的程序。销售合同规定，如果无法全额支付或无法获得贷款，该怎么办。

（4）律师应提醒卖方，如果买方通过贷款支付房价，他应协助买方处理贷款程序，包括共同出现在银行面试和相关贷款信息的配偶。如果卖方的共同所有人不合作贷款，律师还应提醒买方给买方。

第8条提款，监护或监督房屋付款

8.1为了确保交易的安全性，律师应提醒：该协议可以规定房屋价格应委托​​给公证人进行存款，银行监督或监护权。

8.2如果客户选择委托律师事务所监督房屋价格，律师应提醒买方和卖方在签署房地产销售合同后，将购买价格和所有权证书移交给律师事务所的统一管理层。财产转让注册完成后，将签发买方的所有权证书。之后，该律师事务所将同时通知买方和卖方，同时获得证书和付款。该过程通常如下：

（1）律师事务所与买方和卖方签署了“证人协议”。

（2）律师收集的信息：单位的业务许可证，当事方的法定代表或身份证书的身份证书（需要原件和副本）；财产权注册的收据或财产证书（需要原件）；销售合同（原始合同）。

（3）买方的房屋付款转移到律师事务所的存款帐户。

（4）处理财产权转让或抵押程序。

（5）通知买方和卖方以收取证书和付款。

（6）三方处理移交，证书收集和付款收集。

以上是“在处理二手房屋销售合同中针对全美律师协会律师的运营指南的全部内容”。我相信您已经了解了该领域的相关法规。实际上，该领域的法律知识并不像我们想象的那样复杂。如果您对上述文章中的描述感到困惑，或者您自己现实生活中的一些问题，欢迎您来寻找专业律师进行相关的专业咨询，或直接委托律师。

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