二手房讲座157：由于某些原因，买家迟迟拿不到贷款函。合同终止时谁是违约方？

二手房讲座157：由于某些原因，买家迟迟拿不到贷款函。合同终止时谁是违约方？

广州律师张静回答：实践中，二手房交易过程中，贷款函的开具过程中可能会出现各种意外情况。银行在同意签发贷款函之前可能会提出各种要求。这时，卖方是否需要配合，或者不配合是否构成违约，需要具体情况具体分析。一般来说，如果是某家银行有特殊要求，而其他银行没有这个要求，卖家可以拒绝配合。如果所有银行都有这个要求，卖家就不能拒绝。否则将构成违约。例如，在下面的案例中，由于该房屋与相邻房屋相连，银行要求卖方将房屋分开，然后才同意发放同一笔贷款。卖方完成房屋分拆后，最晚过户时间已过。卖方因此声称买方违反合同并要求赔偿。法院审理后认为，这种情况是双方签订合同时无法预见的。卖方应配合银行的要求。由此造成的交易延误不被视为买方违约。现在卖方以此为由要求解除合同，属于卖方违约行为，判断卖方承担违约责任。

判决书摘录：

法院认为，本案争议焦点为涉案买卖合同解除时违约责任的认定。合同约定“甲乙双方应在贷款机构发出贷款通知书或相关意向答复后15日内（不迟于2021年3月1日）到房产登记机构完成本次交易的过户”并符合转让交割条件。 《提交程序》，上述协议明确了双方办理转让登记的时限。根据目前查明的事实，贷款银行直到2021年3月2日才通过贷款审批手续，已经超出了此前约定的划转时间。关于延误情况，根据买家刘某和卖家肖某提交的微信和短信记录，涉事房屋602与相邻房屋相连。在办理抵押贷款的过程中，抵押公司为了方便，通知卖家肖某将房屋分开。通过贷款评估，卖方将于2021年2月17日通知抵押公司，间隔至2021年2月22日完成出具评估报告。虽然买家刘某在签订合同前就知道该房屋的用途，但这种情况可能会导致非购房者在刘某签订合同时无法预见到该房屋的用途而无法通过贷款评估，肖卖家也有义务协助刘买家办理抵押手续。上述延误并非刘某买家造成的。另外，如果合同约定，逾期履行本合同规定的义务超过十五日的，守约方有权解除合同。买方刘某取得贷款函后，与卖方肖某分别于3月11日、3月15日办理过户手续，且未超过合同约定的15天期限。因此，刘买家的行为不构成违约。卖家肖据此主张买家刘某因违约而享有解除合同的权利，缺乏依据，本院不予支持。相反，刘买家在取得同一份贷款函后，积极履行合同义务，并两次预约办理过户手续。卖家肖先生认为，买方刘某应承担违约责任，才办理过户手续。这种说法没有法律依据，本院不予认可。被采纳。买家刘某已致函卖家肖某，要求其于2021年3月19日履行合同，但卖家肖某尚未履行。因此，卖家肖某的上述行为已明确表明其将不再履行合同。应当认定卖家肖某违反合同，应当承担相应的责任。违约责任。现刘买家要求肖卖家返还定金、支付违约金、赔偿律师费的请求合理合法，本院予以支持。

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