物业管理法律业务律师操作指引

物业管理法律业务律师操作指引

物业管理法律业务律师操作指引

目录

一般原则

第一个计划的概念和范围

第二节 现行法律及相关规定

第一章 律师办理为建设单位委托的前期物业管理提供法律服务的业务

第一节 物业服务企业初选

第二节 物业管理服务前期业务

第二章 律师办理为物业服务企业提供法律服务的业务

第一节 律师为物业服务企业提供前期物业管理法律服务

第二节 律师为物业服务企业提供承包物业管理法律服务

第三章 律师办理为业主、业主大会、业主委员会提供法律服务的业务

第一节 律师为业主大会的设立、业主委员会的选举提供法律服务

第二节 律师办理为业主、业主大会、业主委员会运作提供法律服务的业务

第四章 特种财产维修基金（基金）

第一节 专项物业维修资金的缴纳和续缴

第二节 物业专项维修资金使用

第五章 物业管理纠纷

第一节 物业管理纠纷的范围、分类和特点

第二节 物业管理纠纷处理

补充规定

一般原则

第一个计划的概念和范围

第一条 目的

为指导律师办理物业管理法律业务，本指引由中华全国律师协会制定。它们不是强制性或规范性规定，仅供参考。

第二条 概念定义

物业服务：又称物业管理，一般是指物业服务公司根据业主、业主委员会或其他组织的委托，对物业进行维护、修理和管理，以及公共秩序、交通、消防、环境、卫生等等物业领域。协助绿化等事项的管理或服务活动。物业管理包括业主自主管理和业主聘请其他管理人员进行管理，如聘请保安公司提供保安服务、聘请保洁公司提供公共区域保洁服务等。

物业管理纠纷：是指物业服务活动中相关主体之间发生的权利义务纠纷。

建设单位：又称业主单位、项目业主或开发商，是指原来取得房产所有权的建设项目的投资主体或投资者。

物业服务企业：是依法设立的从事物业管理服务的企业法人。根据物业服务合同接受业主（业主大会）或建设单位的委托，对特定物业进行专业管理，为业主提供服务。国家对物业服务企业实行资质管理。

其他管理人：是指物业服务企业以外依法从事物业管理服务的组织或者个人。如保洁公司、保安公司、物业管理公司等。

所有权人：依法登记或依据

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第六章规定，取得建筑物专用部分所有权的人，认定为所有权人。物权法”。根据与建设单位买卖商品房的民事法律行为，依法占有房屋专用部分但尚未依法办理权属登记的人，根据《中华人民共和国房屋产权法》第六章的规定，认定为业主。物权法。

用户：指财产的承租人或其他非业主使用人。

业主大会：是由物业管理区域内全体业主组成的业主自治组织，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主的物业管理自主权。

业主委员会：由业主大会选举产生，并报有关管理部门备案的组织。代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。是业主大会的执行机构。

前期物业管理：是指物业出售后至成立业主委员会并聘请物业服务公司或其他管理人员期间的物业管理。

初步物业服务合同：是指物业区域业主委员会成立前，物业建设单位委托物业服务公司或者其他管理人管理物业前，与物业服务提供者签订的物业服务合同。

物业服务合同：是指业主委托物业服务提供者管理建筑物及其附属设施，就双方在物业管理服务活动中的权利和义务所签订的协议。

广义的物业服务合同包括前期物业服务合同。

临时管理协议：由建设单位在房产出售前制定，约定房产的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务以及业主的责任等。违反协议者应承担赔偿责任。

管理协议：是指业主共同订立或承诺的，对物业的使用、维护、管理等方面的权利和义务的行为规范。是全体业主应当遵守的物业管理服务规章制度。

业主大会议事规则：是社区业主大会、业主委员会活动的基本要求。它是业主大会活动的程序规范。规定了业主大会、业主委员会的讨论方式、表决程序、职责和任期。

专项维修基金：又称专项维修基金，是指法律、法规规定的用于住宅共用部分及共用设施设备保修期满后的检修、更新、改造的资金。

物业管理人员：根据人事部、建设部《物业管理人员制度暂行规定》，物业管理人员是指取得《中华人民共和国物业管理人员资格证书》的人员（以下简称“资格证书”）通过国家统一考试。依法登记并取得《中华人民共和国物业管理师登记证》（以下简称《登记证》）并从事物业管理工作的职业经理人。物业经理的英文翻译是： 。

第三条 指导范围

本操作指南可指导律师从事物业管理法律业务，主要包括：为建设单位、物业服务企业、其他管理人、业主、业委会、物业使用人等提供法律服务，起草物业管理初步招标文件及初步物业服务合同。 、物业服务合同、管理协议，通过协商、仲裁或诉讼的方式处理物业管理纠纷。

第二节 现行法律及相关规定

第四条 物业管理是一个新兴行业。有关该行业出现的法律问题的立法尚未完成。除《物业管理条例》外，专门立法多为建设部及有关部委的规章和规范性法律文件。物权法还对财产管理作出了纲领性、原则性规定。此外，全国各地还有许多地方性法规和规范性法律文件。律师在办理物业管理法律服务时，必须结合地方法规和规范性法律文件，才能更好地解决问题、处理纠纷。

第五条 涉及物业管理合法业务的国家法律、法规、规章主要包括：

《中华人民共和国物权法》由第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。

《中华人民共和国民法通则》于1986年4月12日由第六届全国人民代表大会第四次会议通过，自1987年1月1日起施行。

《中华人民共和国消费者权益保护法》于1993年10月31日由第八届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过，自1994年1月1日起施行。

《中华人民共和国合同法》由第九届全国人民代表大会第二次会议于1999年3月15日通过，自1999年10月1日起施行。

《中华人民共和国价格法》由第七届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于1997年12月26日通过，自1990年1月1日起施行。

《物业管理条例》已于2003年5月28日经国务院第九次常务会议通过，自2003年9月1日起施行。

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建房黄[2003]130号）自2004年1月1日起施行。

《物业服务收费管理办法》（国家发展和改革委员会、建设部发改价格[2003]1864号），自2004年1月1日起施行。

《业主大会条例》（建设部住建〔2003〕131号）自2003年9月1日起施行。

《住宅室内装修管理办法》（2002年3月5日建设部令第110号）自2002年5月1日起施行。

《物业服务企业财务管理规定》（财政部财机字[1998]7号），自1998年1月1日起施行。

《物业服务企业资质管理规定》（建设部令[125]），自2004年5月1日起施行。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

（法释[2009]8号），2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，自2009年10月1日起施行。

《最高人民法院关于审理房屋所有权归属纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法解释[2009]7号）由审判委员会第1464次会议通过最高人民法院于2009年3月23日公布。自2009年10月1日起施行。

第六条 从目前的立法动态来看，物业管理相关立法变化迅速、频繁。从事物业管理业务的律师应多关注该领域的立法进展，以便更好地开展相关业务。

第一章

律师办理建设单位委托前期物业管理提供法律服务业务[1*7]

第一节 物业服务企业初选

第七条 物业销售（预售、现售）前，律师应当为建设单位选择、聘请前期物业服务公司提供法律服务。

第八条 建议建设单位通过招标方式选择具有相应资质的物业服务公司。同一物业管理区域内的住宅和非住宅，应当通过招标方式选择；对于其他类型的房产，建议尽可能采用招标方式。竞买人不足3人或者住宅物业面积较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政管理部门批准，可以协议选择具有相应资质的物业服务公司。

第九条 通过招标方式选择物业服务公司时，律师应当提醒建设单位必须在下列期限内完成招标工作：

（一）新建销售商品房项目应当在销售前30日竣工；

（二）商品房预售项目应当在取得预售许可证前竣工；

（三）新建非出售房产项目应在交付前90天竣工。

第十条 参与起草或审查上述前期物业服务企业选聘的相关法律文件，包括但不限于招标文件、前期物业服务合同、暂行管理规定等。

10.1 招标文件应包括的内容：

（一）招标人及招标项目简介；

（二）物业管理服务的内容和要求；

（三）对投标人和投标人的要求；

（四）评标标准和评标方法；

（五）招标活动计划；

（六）物业服务合同签订说明；

（七）法律、法规规定的其他事项和其他内容的说明。

10.2 前期物业管理服务合同主要内容（请参见建设部《前期物业管理服务合同示范文本》）：

（一）财产基本情况；

（二）服务内容和质量；

（三）服务费；

（四）物业经营管理；

（五）财产验收；

（六）财产的使用和维护；

（七）专项维修资金；

（八）违约责任；

（九）其他约定事项。

10.3 业主临时协议的主要内容：

（一）财产基本情况；

（二）财产的使用和维护；

（三）缴纳物业服务费；

（四）其他相关事项；

（五）违约责任及违约纠纷的解决。

第十一条 按照当地有关前期物业管理招投标的有关规定，帮助建设单位规范前期物业管理招投标程序。

11.1 物业管理初步招标备案。

根据当地有关前期物业管理招投标的规定，房地产开发企业在发布招标公告或发出投票邀请书之前，一般需要提交所需文件和材料并向物业项目所在地房地产行政主管部门备案。 。

11.2 发布招标公告并进行预审。

建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第八条规定：“前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采用公开招标方式的，应当公布招标公告。在公共媒体上发布招标公告，同时中国住宅房地产信息网、中国物业管理协会在网上免费发布招标公告。招标公告应当载明投标人名称、地址、投标基本信息。项目及招标文件的获取方式。”

11.3 招标文件的编制和发布。

招标人应当根据物业管理项目的特点和需求，在招标前完成招标文件的编制，并向所有资格预审合格的投标人发放。

11.4 现场勘察和数据提供。

招标人可以根据物业管理项目的具体情况，组织潜在投标人参观物业项目现场，并提供隐藏工程图纸等详细资料。

11.5 开标、评标，确定中标人。

11.6 与中标物业公司签订初步物业管理服务合同，并向政府管理部门备案。

第十二条 帮助建设单位制定或者审查临时管理规定（参见建设部《业主临时公约范本》），规范有关物业的使用、维护、管理，维护业主共同利益。业主的情况、业主应当履行的义务以及违反规定的情况。应当承担的责任和其他事项依法约定。制定的暂行管理规定不得侵犯买方的合法权益。与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的规定，应当符合暂行管理规定。

第十三条 根据物权法规定，建设单位除可以聘请物业服务公司进行物业管理外，还可以聘请其他管理人员进行管理。当建设单位选择聘请其他管理人员进行管理时，律师应当协助建设单位起草相关物业服务合同，如制定和审核保安服务合同、保洁服务合同、设备维护服务合同等。

第二节 物业管理服务前期业务

第十四条 《初步物业服务合同》签订后，律师应提醒建设单位允许选定的物业服务公司提前介入房地产项目的施工过程，并让其提出规划、设计、施工等方面的建议。从物业管理的专业角度看建筑、装修。相关整改意见不仅要使开发建设的物业更加合理、人性化，还要使物业服务企业今后能够顺利管理物业，减少与业主的矛盾和冲突，使物业能够更好地保值增值。它的价值。 ，有利于开发商品牌实力的塑造和延续。应提醒施工单位：如果选择聘请专业公司对共用设备进行维护，应让专业公司提前介入，尽早了解小区的管线图和设备情况。

第十五条 签订《商品房销售合同》时，应当建议开发商将前期物业服务合同内容纳入《房屋销售合同》中，包括约定的物业管理服务项目、服务标准、收费标准、计费方式等。和计费起点。起房时间等内容，与涉及购房人共同利益的协议应当一致。

第十六条 签订《商品房销售合同》时，应当提醒开发商将暂行管理规定作为合同附件，并要求买受人书面承诺遵守暂行管理规定。

第十七条提醒建设单位按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。各地对物业管理用房配置面积有要求的，按照其规定。

第十八条提醒建设单位，自前期物业服务合同生效之日起至所售房屋交付使用之日止的物业管理费由建设单位承担。一般物业管理费按月计算，交付当月的物业管理费一般由建设单位承担。

第十九条 建筑区内入住率等条件符合召开第一次业主大会规定条件时，提醒建设单位按规定办理相关手续，并为成立业主大会提供资料以及行业委员会的选举。

第二十条 律师为开发商制定物业管理相关前期合同文件应注意的问题

业主大会成立前，开发商负责前期物业管理工作。这里需要制作的法律文件主要有《商品房销售合同（前期物业服务条款）》、《业主临时协议》、《前期物业服务合同》以及物业管理规章制度等。开发商在出售房屋前应准备并签署一系列物业管理法律文件。此时，应注意以下问题：

20.1 在《商品房销售合同》中增加前期物业服务的主要内容，购房者在购房时同时购买前期物业服务。 《物业管理条例》规定，《商品房销售合同》应当包括《前期物业服务合同》的主要内容。购房人与开发商签订《商品房销售合同》，对房产（含中选房产）进行前期物业管理。公司、物业服务事项及服务质量、物业维护与管理、物业收费等），并以合同形式确认开发商提供的前期物业服务。

20.2 房屋出售前应起草《业主临时协议》，并在出售时向购房者披露，以便购房者在签订房屋买卖合同时书面承诺遵守《业主临时协议》。 《商品房买卖合同》。如果说《业主协议》是全体业主对物业行使管理权的“宪法”，那么《业主临时协议》则在物业管理初期发挥着“临时宪法”的作用。由于物业管理初期尚未成立业主大会，根据《物业管理条例》的规定，开发商应负责制定、解释并向房屋公示《业主临时协议书》购房者，可以要求购房人按照《业主临时协议》作出书面承诺。一旦作出承诺，即具有法律约束力。

20.3与选定的物业公司签订《初步物业服务合同》。根据《物业管理条例》，开发商在销售房屋前应当选择、聘请物业公司，并与其签订《初步物业服务合同》。通常《前期物业服务合同》的文本是由拟聘用的物业公司提出的，但由于前期物业服务主要由开发商负责，因此前期物业服务的主要内容应与物业公司的相关条款一致。 《商品房销售合同》中的物业服务。管理的服务和质量水平既要满足开发商的要求，又要保障业主的权益不受侵害。因此，开发者需要参与制定或审核。

20.4负责制定或批准物业管理前期规章制度。通常物业管理规章制度是由拟聘用的物业公司提出的，是《初步物业服务合同》的附件，是合同的重要组成部分。因此，它不仅是一份法律文件，而且按照规定，开发商必须将物业管理规章制度连同《初步物业服务合同》一起报政府房地产行政管理部门备案。同时，由于大量的物业管理事项是通过物业管理规章制度的实施来落实的，物业管理规章制度的内容广泛涉及业主的利益。此外，物业管理规章制度对于《初步物业服务合同》的实际履行具有重要意义，因此开发商也需要参与制定或审核。

20.5 初步起草物业管理法律文件应注意的问题：

20.5.1 相关性。早期物业管理关系中当事人的权利和义务相互交织、渗透于各种法律文件中，部分内容相互叠加或覆盖；这些文件既独立又相互依赖、互为条件、高度相关。因此，在起草法律文件时：首先，主要法律文件必须齐全，形成完整的合同体系；其次，文件应当按顺序连接，避免遗漏或错置，影响其他文件的法律效力；三、内容 对于内容中相互叠加或重复的部分，应力求准确、完整地表达，并注意其同一性，避免遗漏、矛盾、歧义或歧义。

20.5.2 规范性。从广义上讲，规范性包括程序规范和实体规范两个方面。程序规范要求开发商在起草和签署法律文件的过程中遵守规定的要求，包括公告的公示、说明的说明、备案的备案等。实质性监管是指法律文件内容合法、合规或符合行业惯例；法律没有明确规定的情况，当事人可以自愿约定，但不得损害他人利益。

20.5.3 远见。物业管理前期涉及的热点和焦点问题较多，如会所使用权、门面墙、建筑物冠名权、车库、停车场、商铺等配套的所有权等。设施和设备。对于尚在讨论研究中、法律或政策没有明确规定的问题，应尽可能预见性地达成一致，避免今后物业管理过程中出现更多纠纷。

20.5.4 可操作性。目前物业管理难度大，合同的履行，特别是物业管理规章制度的落实，主要取决于管理措施是否到位。在管理措施上，如何约束和督促物业使用者履行义务、遵守制度，而不是通过停水、停电等手段强制征收物业费等违法侵权手段“强行管理”。没有法定程序就强行拆迁？建筑物等既是难点也是重点；此外，根据不同类型的物业管理纠纷，建立合法、合理、明确的各类物业纠纷解决程序，综合运用行政部门查处、提交仲裁或诉讼，确保物业管理安全。各项措施的落实也是值得关注的一个方面。

第2章

律师办理为物业服务企业提供法律服务的业务

第一节 律师为物业服务企业提供前期物业管理法律服务

第二十一条 帮助物业服务企业制定招标方案，参与起草或审查相关法律文件，包括但不限于招标文件、初步物业服务合同、物业管理制度等相关法律文件。

第二十二条 物业服务企业投标时应注意其资质等级可承接的物业管理业务项目范围。

根据建设部《物业企业资质管理规定》，各类资质等级企业可承接的工程范围如下：

（一）具有一级资质的企业可以承接各类物业管理工程；

（二）二级资质企业可以承接30万平方米以下住宅项目和8万平方米以下非住宅项目的物业管理业务；

（三）三级资质企业可承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目。

目的物业管理业务。

第二十三条 招标文件是参加招标的物业服务企业对招标文件的内容、实质性要求和条件作出答复的文件。

招标文件应包括以下内容：

（1）招标信；

（2）招标报价；

（3）财产管理计划；

（4）投标文件所需的其他材料。

第24条有助于审查由建筑单位在招标文件中制定的初步财产服务合同，并建议修改或删除对物业服务企业有害的条款。

第25条赢得了投标后，并在签署初步财产服务合同之前，提醒房地产服务公司要求建筑部门提交以下文件作为合同的附件：

（1）属性构图详细信息；

（2）财产的常见部分的详细信息；

（3）该物业共享设施和设备的详细信息；

（4）其他。

第26条的物业服务公司在进行初步财产管理招标时应注意以下问题：

26.1出价的格式和内容应符合招标文件的要求。

在出价评估过程中，经常发现某些出价文件不能以竞标文档中指定的格式编写，没有目录，没有页码，没有盖章，应提供的信息是未提供，提供的不是需要的，并且计算基础是不一致的。财务数据不符合财务原则，有很多错别字，并且约束力较差，这导致法官在评分时违反信息的完整性和准确性。建议在绑定招标文件之前，必须根据招标文件的要求仔细校对它，并使绑定尽可能美丽。招标文件的质量是公司的形象。很难想象一个充满错误的招标文件的物业服务公司可以提供良好的财产服务。

26.2所提供的财产服务的内容应充分响应招标文件的要求。

应注意是否为投标文件中的招标财产项目提供的财产服务内容完全响应了投标文件的服务内容要求，以及是否丢失了任何项目。实际上，在某些情况下，竞标文件显然需要社区文化活动服务，但是竞标文件没有任何回应，没有责任划分，也没有计算服务成本。在公共招标中，如果提供的服务内容有遗漏，则将被视为不响应竞标文件，或者服务公司没有服务能力，甚至将撤销竞标资格。

26.3物业服务计划应包括对服务内容的必要分析。

在出价评估过程中，某些招标的物业服务计划通常缺乏对服务对象及其需求的分析，缺乏对服务重点和困难的分析，并且未能确定特殊需求和特殊技术要求，从而制定了不属于的物业服务计划目标甚至均匀。物业服务公司应根据对财产项目的可行性分析并综合最终服务需求和目标进行这些必要的分析，因为这些分析是确定物业服务计划是否合适的前提。物业服务计划的相关性和适用性在投标评估中起着重要作用。

26.4注意财产服务目标的定量和定性问题。

根据投标文件的服务内容要求以及最终的服务定位和服务需求，不可避免地会制定服务目标。服务目标的制定通常分为定量和定性。在正常情况下，定量的情况应尽可能定量。服务目标的定量公式应与服务定位级别一致。您可以参考某些地方与物业服务水平的分类和价格有关的文档。深圳，上海等有这些文件。根据《财产法》的要求，物业服务公司只有根据合同提供服务的权利。因此，指标的制定不能超过法律法规的范围，财产服务范围和正常服务能力。在制定定性指标时，应注意频率和时间间隔的概念，并应解释服务工作后获得的结果。定性和定量指标应可测量。

26.5应注意物业服务计划的内部逻辑。

在出价评估过程中，发现某些物业服务计划缺乏固有的逻辑。物业服务计划的内部逻辑应为：基于服务需求，制定相应的服务指标，分配合理的人力资源和设备资源，以某个服务管理模型运作，明确的责任部门，不忽略项目或重叠，并清楚地定义了服务流程和检查标准，相应的内部和公共系统以及必要的措施，以确保完成财产服务指标。基于风险分析，制定了避免风险措施和紧急计划，以确保人员和财产的安全。

第27条签署初步财产服务合同时，提醒该物业服务公司要求建筑单位在时间限制内提供：完整的一般平面图；单个建筑物，结构和设备的完整图纸；支持设施和地下管道网络项目的完整图纸；设备和设施以及维护以及其他技术信息的安装和使用，以及财产管理所需的其他信息，例如物业质量保修文件和财产使用说明文件。

第28条在签署初步财产服务合同之前，提醒该物业服务公司要求建筑部门合作检查财产的共同零件和共享设施和设备，确认存在问题，并要求建筑部门提出建议解决现有问题的解决方案。

第29条签署了初步财产服务合同后，提示物业服务公司要求建筑部门在上述检查结果，现有问题等上签署确认书，以作为定义其各自责任的基础开发，建筑和财产管理。

第30条帮助房地产服务公司起草或审查将在接管房屋时与购房者签署的初步物业服务合同。初步财产服务合同的主要内容可以在这些准则的10.2中找到。

第31条提醒房地产服务公司，根据相关法规，在所有者选择新的财产服务人员之后，将终止与建筑部门签署的初步财产服务合同。

第32条提醒房地产服务公司，在终止初始物业服务合同后，应将这些准则第22条中提到的信息和财产管理建筑移交给所有者委员会，并在业主委员会的主持下移交给所有者委员会。应与新的财产服务人类移交工作进行协调。

第2节律师向物业服务公司提供合同的财产管理法律服务

第33条律师应审查选择和任命财产服务提供商的程序的合法性。选定的物业服务提供商应获得所有者的同意，其专有部分占建筑物总面积的一半以上，占人员总数的一半以上。与房主协会签订财产服务合同。

第34条财产服务合同的主要内容（请参阅建筑部的模型文本）

34.1财产服务合同的主要条款：

（1）双方的姓名和地址。

（2）服务。也就是说，管理房地产的名称，位置，区域和四个边界。

（3）服务内容。也就是说，特定的管理事项，例如：房屋的使用，维修和维护，使用，维修，维护和管理公共设施，例如防火，电梯，机械和电气设备以及路灯。

（4）服务费。也就是说，物业服务提供商向所有者或用户收取的管理费。物业管理的充电状况相对复杂。不同的管理问题具有不同的收费标准。在法规中明确规定了一些充电项目，例如季节性加热费用；一些收费项目是通过与业主委员会（例如停车场）进行协商确定的。停车费。

（5）双方的权利和义务。

（6）违反合同的责任。

（7）其他事项。双方都可以就其他未完成的事项达成共识，例如风险责任，调解和仲裁，合同修改，补充，终止等。

34.2所有者委员会或所有者会议的权利和义务

（1）代表和维护所有者的合法权利和利益；经常听取业主的意见和建议，并立即向财产服务人员提出上述意见和建议。

（2）代表业主会议与物业服务提供商签署并执行财产服务合同。

（3）监督业主根据使用共享部分以及共享设施和设备的使用，维护公共秩序和环境卫生设备，遵守管理法规和管理系统；采取措施敦促业主按时支付物业管理公共服务费。

（4）检查和批准由物业服务提供商制定的物业管理计划。

（5）检查和监督财产服务人员的管理工作和系统的实施。

（6）审查并批准财产服务提供商提出的年度财产服务计划，财务预算和最终帐户报告。

（7）检查并批准预算使用特殊物业维护资金，并监督对财产共同部分，共享设施和设备的重大维修，更新和翻新的完成，并进行中等维修，更新和翻新；查看财产的常见部分的主要维修和更新，物业服务提供商提供的共享设施和设备，有关转型的书面报告。

（8）应在本合同规定的时间限制内将相关信息移交给物业服务提供商。

（9）协调并处理该合同生效之前发生的其余管理问题。

（10）负责为该物业筹集特殊维护资金，并敦促业主为该物业支付特殊维护资金。

（11）所有者委员会有权任命一个专业审计机构来审核本合同规定的财产管理公共服务费的收入和支出。

（12）在所有者的同意下，其独家零件的占总建筑区域的一半以上，超过一半的业主总数，所有者有权代表所有者事先终止该合同会议。

34.3房地产服务公司的权利和义务

（1）根据相关法律，法规和本合同的规定制定财产服务计划。独立进行财产管理和服务活动。

（2）如果所有者违反法律和法规，请将其转介给相关部门进行处理。

（3）根据本合同的规定，应停止并处理所有者的行为，违反临时管理协议或财产规则和法规以及相关管理条例的行为。

（4）物业管理领域内的特殊服务业务可能会委托给专业服务公司，但该区域内的所有财产管理不得委托给第三方。

（5）负责为房屋及其辅助建筑物，结构，设施，设备，绿化等准备年度维护计划，以及保修期之后的大修，中期，更新和翻新计划，应协议所有者委员会和物业服务提供商都将由物业服务提供商组织和实施。

（6）将有关财产使用的相关法规告知所有者。当所有者翻新财产时，请告知所有者相关的预防措施并禁止行为，与所有者签订书面协议，并负责监督。

（7）根据维护计划和操作程序，检查房屋共享部分，共享设施和设备的状况，并及时消除潜在的安全危害或危险。

（8）负责每六个月向所有所有者宣布财产服务费收入和支出帐户以及使用物业特殊维护资金；以及物业服务收费物品和收费标准以及收费项目和收费标准，以向财产管理中的所有者提供特殊服务该地区的特殊服务。

（9）未经授权，不要从事物业管理领域内的物业服务以外的其他业务活动；不要在物业管理活动中侵犯所有者的合法权利和利益；合法，正确地使用所有者列表，不要披露所有者隐私。

（10）建立，正确保留并正确使用此属性的管理文件，并负责及时记录相关更改。

（11）当该合同终止时，物业服务提供商必须将所有管理建筑和财产管理的档案移交给业主委员会。

第35条当新的物业服务公司取代原始物业服务公司时， 通常是成功运营财产服务合同的关键。在早期，出于各种原因，物业服务提供商经常拒绝退出物业服务区域。律师应协助业主委员会和新的物业服务公司与原始物业服务公司进行沟通，并可以要求相关政府部门的指导和监督。

第36条：由于所有者在物业服务费用默认方面，向物业服务提供商提供收集法律服务。在正常情况下，律师应告知物业服务提供商首先以书面形式从所有者那里收取债务（例如发放律师的信）。可以针对个人所有者提起诉讼，但不应广泛使用诉讼，否则物业服务提供商将被推向所有者。 。应提醒物业服务提供商保留相关的收集证据。

第37条律师应向物业服务提供商提供有关如何纠正其他建筑单位和所有者非法行为的法律援助。如果未履行向开发商的承诺，则物业服务人员应协助所有者与开发商进行谈判；对于所有者的非法行为，财产服务人员应阻止所有者的非法行为，并将其报告给所有者委员会和主管政府部门。

第38条财产服务公司应注意签署和执行合同时应注意的其他问题

38.1关于处理财产服务公司未履行合同或不完整履行合同的处理

38.1.1“对最高人民法院在财产服务争端审判中针对特定适用法律适用案件的几个问题的解释第3条”规定：“物业服务企业不执行或完全执行财产服务合同或完全执行法律，法规和相关行业规范的规定。承诺和制定的服务规则应被认为是财产服务合同的组成部分。

38.1.2作为律师，您应该提醒房地产公司有两点：

（1）如果物业管理公司未能正确管理财产，则所有者有权提起诉讼。

（2）物业管理公司的内部管理系统，包括服务详细信息，服务承诺等，构成了物业管理服务合同不可或缺的一部分。因此，物业管理应根据自己公司的实际情况来确定其自己的管理系统。如果不能尊重它，则不应形成。书面管理系统。但是实际上，很难要求物业服务公司承担任何形式的违反合同的责任，因为财产管理与履行一般合同的履行不同，例如销售合同，主题明确，并且具体的，任何一方违反合同的违反合同是相对明显的，但是管理合同指向的财产管理服务是复杂而微不足道的。业主委员会很难证明房地产服务公司的服务没有到位。

38.2管理不移交信息而不是承认合同到期后的事实的问题

38.2.1“对最高人民法院在财产服务纠纷审判中针对特定适用法律适用的几个问题的解释第10条规定：“在财产服务合同的权利和义务终止之后，所有者终止委员会要求物业服务企业从物业服务领域撤回并在财产服务企业拒绝撤回或转让财产和相关设施的情况下移交财产服务，以及物业服务和特殊信息所需的相关信息由其管理的维护资金，人民法院应以事实上的财产服务为由支持它。终止。”

38.2.2对于所有者委员会，如果有信息表明开发商未向业主提供财产管理条例

对于第29条中列出的信息，该财产公司可以被命名为被告，该诉讼要求其移交信息。律师应向物业服务公司提供：在业主委员会终止与物业服务公司的合同后，物业服务公司拒绝撤回或转让，并以事实上的财产服务关系为由，请求所有者要求所有者终止合同后，支付财产服务合同的权利和义务。财产费将不受人民法院的支持。在财产管理服务的实践中，事实管理有两种情况：首先，在终止财产管理服务合同之后，所有者委员会不会更改财产服务公司，而物业管理公司继续提供服务。在这种情况下，物业管理公司可以要求业主支付财产管理费。其次，财产管理服务合同终止后，业主委员会重新聘请了一家物业服务公司，但原始物业管理公司拒绝辞职，并要求所有者以事实上的管理为基础支付财产管理费。在第二种情况下，司法解释明确规定了管理。如果财产公司要求支付财产管理费，则法院不得支持。这项规定可以大大减少旧的“管家”的发生，后者被解雇后拒绝退出。

38.3关于物业管理服务合同无效的规定

38.3.1根据“对最高人民法院在财产纠纷案件中针对特定适用法律适用的几个问题的解释第2条，”所有者要求确认合同或相关条款无效，人民法院应支持：（1）财产服务公司签署的委托合同，将所有财产服务委托给其他人（2 ）财产服务合同免除财产服务公司的责任，增加所有者委员会或所有者的责任，并排除所有者委员会或所有者的主要权利条款。”

38.3.2律师应提醒房地产服务公司：经常出现在物业管理服务合同中的条款，以免除财产服务公司的责任，增加业主委员会或所有者的责任，并排除业主委员会或所有者的主要权利，包括：

（1）阐明公共福利收入属于物业管理公司的条款。根据《财产法》的规定，公共福利收入（例如，社区中的停车费和广告费用）属于所有所有者。但是，由于所有者委员会的有利地位或缺乏法律知识，一些开发商或物业管理公司通常会使用自己的使用，收入协议将由物业管理公司或开发商直接拥有。实际上，这是无效的协议。

（2）在履行合同过程中，物业服务公司的豁免条款主要包括物业管理公司不得承担社区中车辆损失的法定补充责任，或在任何情况下对所有者造成的损害赔偿。

（3）增加业主委员会的责任。一些房地产公司在合同中规定，如果业主委员会解释合同，则应向财产公司支付30万元人民币的损失。如果所有者支付财产管理费不足，则公共福利收入将直接补贴财产公司，等等。

（4）排除业主委员会权利的条款主要包括物业服务公司有权决定使用大型维护资金，并且房地产公司可以决定涉及所有所有者利益的主要事项。因此，物业管理公司在签署财产管理服务合同时应注意这些条款。

38.4分析所有者拒绝支付财产管理费及其辩护原因

38.4.1第6条“对最高人民法院在财产服务纠纷审判中针对特定适用法律适用的几个问题进行解释：“在书面提醒之后，所有者拒绝付款，或者没有合理的理由付款在合理的提醒期内支付财产费用，如果财产服务企业要求所有者支付财产费用，则应支持该请求。所有者只声称他没有享受或不需要接受相关财产服务作为辩护，因此人民法院不得授予该请求。”

38.4.2物业服务公司为社区提供物业管理服务。根据权利和义务的互惠原则，业主应支付财产管理服务费。但是，在物业管理运营中，有时所有者会使用各种借口来不支付财产管理费。所有者不支付财产管理费的原因包括：

（1）如果所有者对拆除和安置不满意并拒绝支付财产管理费，因为原始拆除单位和物业服务公司不是同一单位，则所有者应解决此情况单元。

（2）如果所有者搬进新房子，并认为房屋存在质量问题，例如泄漏，剥离墙，裂缝和其他是房地产开发商责任的问题，所有者应向法院请愿。开发人员承担责任。

（3）如果其他人将碎片堆积在房屋外面，造成阻塞，则所有者应请法院要求阻碍主义者消除阻塞。该物业公司只有义务告知和维护社区环境的清洁度。如果财产服务公司正在妨碍障碍过程中，如果您没有过错或履行义务，则将不承担任何责任。

（4）除非没有过错或履行其义务，否则物业服务公司将不对所有者家中的盗窃，抢劫和其他刑事案件负责。

（5）放弃共同权利作为辩护的原因主要是，所有者没有以他没有搬进或享受社区的公共设施为由支付财产管理费。律师应清楚地告知房地产服务公司，这些业主的辩护通常是站不住脚的。

38.5房地产服务公司的补充责任

38.5.1所有者的财产在财产管理区域内非法损坏

在两种主要情况下，所有者的财产在社区或所有者管理的其他财产管理领域中遭受非法损害：

（1）财产已被盗或被抢劫，包括车辆，大小物体在室内和室外，悬挂着干燥的衣服等。从当前情况来看，社区中的车辆盗窃是最敏感的问题，物业管理公司必须在这方面加强预防。

（2）财产损坏，包括被第三方损坏的停放车辆，第三方损坏的公共设施，所有者的财产损坏等。在某些社区，由于其早期建筑和狭窄的道路，车辆涂料表面经常被刮擦或甚至发生了车辆碰撞；一些物业管理露天购物中心，许多人来来去去，公共设施经常受到损害。

在上述两种情况下，只要无法找到或无法弥补直接责任的人，财产公司就无法按照财产服务合同提供服务，并且在管理层中存在明显的遗漏，例如保安人员正在下班，他们通常应承担相应的补充责任。

38.5.2所有者或财产用户在物业管理领域处于亲身伤害

在媒体上也经常报告在物业管理领域内发生的人身伤害案件。它们通常是由争吵和争夺琐碎事务或业主之间的不满造成的。当然，不能排除某些极端情况，例如发生诸如抢劫，谋杀和人群战斗之类的恶性犯罪犯罪。上述所有情况都可能造成人身伤害，甚至对所有者或房客造成死亡。当然，所有者，所有者和非所有者之间，甚至没有执行服务工作的所有者和财产服务人员之间的这种伤害。如果财产管理人员未能采取适当的预防措施，则无法正确履行财产合同规定的安全保护义