商业地产与住宅的区别（2020）.pptx

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2019年住宅与商业地产的区别 2019年08月20日 商业地产2019年培训班 万和国际中心 2019年08月20日 培训目的 强化商业地产知识，提升商务顾问综合技能 投资商铺与投资的区别in shops 投资商店的好处 III. 精准细分客户群体，拓展客户方向。 卖房和卖店的区别。 1.销售不同的产品。 房地产界有一句话：

“小学生从事住宅地产，大学生从事商业地产；小学生从事住宅地产销售，大学生从事商业地产销售。

“或许这个比喻不是很贴切，但也足够形象了。

那么，商业地产与住宅地产在营销方面的具体区别是什么？

l 住宅地产产品相对独立、封闭、规范； 而商业地产的产品是公共的、共享的、个性化的。

具体来说，住宅地产销售的是住宅产品，如三房两厅、两房一厅等，其属性为住宅； 而商业地产出售的是商业空间，如店面、商铺等，其属性是商业。

l住宅楼盘多按标准户型设计。 在设计之前，户型已经反复考虑过，不会被人分割； 商业地产则不同。 宽度，深度，面积，什么品牌，什么品类，哪个商家来做，以后体现什么功能，都要慎重考虑。 这需要根据其特定需求进行个性化设置。

l 住宅房产卖了以后是用来住的，一点本事都没有； 商业地产出售后是用来经营的，经营的品类在各方面都不一样，销售的产品也完全不同。

l 住宅地产销售的产品非常规范、简单、用途明确； 而商业地产销售的产品是不确定的。 当然，这并不是说他们无知，而是很难确定他们的个性化需求。

销售住宅和商铺的区别 2、对象不同 u 住宅销售给居住的消费者； 而商业地产卖给两种人：

一种是自营户（即需要自己经营的人），一种是投资者（持有房产不自己经营，而是二次出租收取租金收入的人） .

关于住宅地产的买卖，可以说来者不拒，谁都可以卖，对买主没有特定的条件； 而商业地产则不同，卖家居建材的不能卖衣服，卖珠宝的不能卖孩子。 用品 这是因为商业地产具有商业导向。 如果定位为所有女装，那么连男装都进不去。 如果不遵守这个规则，不仅自己难以生存，还会影响到其他人，最终导致整个店铺倒闭。 衰退。

u 现在很多中国人在卖店的时候，往往忽略了卖店和卖房的区别。

这种方式不能保证门店运营的质量和门店的标准化。 不仅是对投资客户和自营商户的不负责任，也是对开发商自身的不负责任。

出售住宅和商铺的区别 3. 消费环节不同 n 开发商开发住宅楼盘后，将其出售给居民。 居民购买房屋后，即进入房屋的终端消费环节。

严格来说，这是一个一次性的长期消费过程，后续的消费没有任何技术含量。 买房子的人会住进去，就像买衣服的人会穿一样。

n商业地产则不同。 商家购买店铺后，需要装修、进货、运营。 在这个过程中，消费只是一个开始，未来能否成功运作还是个未知数。

后续消费将是一个不断变化、不断整改、不断完善的高度专业化的过程。 就像买车一样，需要提供整套管理系统。 消费之后，需要专业的服务、专业的保障、专业的机构。 服务，不是一个人可以独立完成的事情。

卖房和商铺的区别 4、卖点不同 我们经常可以在卖房的广告中看到地段好、环境好、户型好等字眼。 这说明房子的卖点在广告上，卖的是一种生活品质或，它总是围绕着生活品质、生活方式、生活目标进行营销和推广； 但是商业地产的销售就不一样了商铺投资知识培训，商业地产总是围绕着投资价值和投资信心来做的，它的卖点就是反复向消费者传达投资价值和投资信心。

在特定的营销活动中。

住宅地产主要宣传其在绿化、户型、电梯配置等方面的优势； 而商业地产则主要提升其区位、定位、管理保障等。

销售住宅和商铺的区别 5、售后服务不同 l 商业地产和住宅地产在服务保障的深度、内容和方式上都有所不同。

住宅地产售后还会提供相关的售后服务，如物业绿化、车辆管理、保安、物业维修等，但这些服务属于一般物业服务； 而商家只提供这些售后服务显然是行不通的。

l 除上述一般物业服务外，商业地产提供的售后服务还包括现场管理服务、营销推广服务、员工和商户培训服务、经营理念和经营技巧指导服务、以及接待客户售后投诉的服务等诸多方面。

我们常说不管是商场还是商场，都是有十重保障的，这些保障就是售后服务的保障。

由此可见，商业地产的售后服务绝不是简单的维修保洁服务。 如果混淆商业地产和住宅地产的区别，卖商业地产和卖住宅地产是一样的。 .

卖住宅和卖商铺的区别 6. 营销策略不同 正如我们前面所说，住宅地产卖的是生活品质和生活方式，而商业地产卖的是投资价值和投资信心保障。

由此可见，商业地产和住宅地产会有不同的营销策略。

u 住宅地产营销策略是针对产品的户型、环境、住户而采取的营销方式。 比较简单，只是广告预售开盘和签约的过程。

商业地产的营销策略并不是那么简单，需要在销售的前期、中期和后期采取不同的策略。

a) 具体来说，在商业地产出售之前，一定要保证定位非常明确，有根有据，告诉商家，投资人，投资人，企业主我们是做什么的，保证商业地产的投资方向和商家通过前期目标和经营目标的明确定位。

b) 明确商业定位后，在销售过程中要有后续的招商引资，边卖边招商，相互促进，以招商促销。

c) 销售后期，严格按照售前管理合同、管理约定、管理保证、管理办法、管理要求进行专业化、规范化管理，确保投资者的信心和利益，通过招商后管理服务。 保证销量。

总之，卖前要明确方向，卖中促卖，卖后维护利益，否则对开发商或投资者都没有好处。

卖住宅和卖商铺的区别 七、销售策略不同 在整个销售过程中，商业地产不能照搬住宅地产的销售方式。 ，管理促进和保证销售。

关于销售策略的不同，前面已经讲了很多，这里不再赘述。

卖住宅和卖商铺的区别 8、销售控制策略不同。 销售住宅房地产时采用的销售控制策略是：

出售哪栋楼？

哪栋楼不卖？

出售哪些类型的房屋？

哪些房型不能卖？

商业地产则不同。 商业地产的销售控制策略主要有以下三点：

首先，投资型销售控制。

商业地产哪些部分用于经营，哪些部分用于投资，要事先划分清楚。 投资者和自营户需要按照整体面积划分，否则会影响后期的招商引资。

住宅房产因其独立性和封闭性，无需提前分割。

其次，业务品类的销售控制。

店铺必须严格按经营品类销售，不得随意混用。

例如，女装绝对不允许出现在皮具和手袋销售区。

住宅地产不按老人、儿童、男女分类销售。

三是卖与不卖的销售控制。

这一点对于商业地产来说非常重要，很多商业地产开发商正是因为没有考虑清楚这一点，而搁浅了很多商铺。

因此，在出售商业地产之前，需要提前知道哪些部分必须出售，才能解决自身的资金回笼问题； 哪些部分不出售，留作主店招商； 哪部分是自营的。

住宅房地产不存在这个问题。

出售住宅和商铺的区别 9. 投资回报率不同 商业地产和住宅地产的投资回报率是完全不同的。

住宅房地产的投资回报方式主要是指开发和销售的回报方式，即简单的开发和销售回报过程。

商业地产则不同。 商业地产的投资回报主要有以下三种方式：

第一，营业收入回报率。

即房产不卖，每年靠租金收入。

目前商业地产回报率比较好，1215年投资回报率可以达到68点。

第二，物业增值回报。

住宅房地产的增值主要取决于供求关系或自然增值，因此其增值额有限。

商业地产的增值取决于营业收入。 由于遵循投资回报规律，因此收益会成倍增加。

第三，资本利得回报。

商业地产可以通过商业银行获得融资贷款，而住宅地产则没有这种还款方式。

卖住宅和商铺的区别十、专业程度不同 通常，一些规模化、标准化的商业物业需要专业化运营，即专业的商业定位、专业的规划设计、专业的销售和营销、专业的投资和租赁、专业的运营管理、专业资本运作； u住宅地产的运作流程就简单多了，我们可以把它看成是“五个一工程”，即一块地、一份设计方案、一笔钱、一个工程团队、一个销售公司就够了.

也就是说，商业地产的运营是个性化的，而住宅地产的运营是标准化的。

目录 2. 住宅和商业投资的区别。 商业投资的好处。 3、客群拓展方向。 1.住宅和商业销售的区别。 商业投资的好处。 商业投资前景：

1. 商店是耐用品。 商铺使用寿命40年以上，折旧率低。 购买店铺不仅可以保住价格，还可以更保值。 随着限购令的出台，越来越多的人将投资转为买房。 商业地产。

2、市场一旦繁荣起来，越老越值钱，可以达到“一店兴三代”的理想境界。

3、买店是为了赚钱的投资。 不像房子，要考虑很多因素。 只要位置好，商业氛围好，这家店肯定会有回头客。 商店是一种可以盈利而不亏损的业务。

投资商铺的好处 1、投资回报率高 很多商铺的回报率已经达到8%，而房子的回报率普遍在5%以下。 商铺的租约一般签3-5年，每年都会有涨幅，租金也会逐年上涨。 高，居住地不一定，第二年可能比第一年低，不稳定。

有时，当店铺出租时，您还可以获得一笔可观的入门费或顶手费。

另外，卖店也比较容易，因为好处多，自然需求量也比较大。

投资商铺的好处二、稳定的租金回报周期：

一般住宅房产的租赁周期很短，现在基本都是一年签一次，这意味着你的房子可能每年都要换一个租客，然后你就会为找新的租客而头疼。

但商铺的租赁周期较长，一般为5年左右，租金回报较为稳定。

3、不贬值，“繁荣就够了”。 就住宅而言，使用年限是70年，是物业中最长的，但住宅毕竟是里面的家，所以会有这样的美中不足会有点可惜当它老了； 所以换个新环境 一般而言，居住小区在居住5到10年后，都会选择更换新环境。

这时候出售也会有贬值“待遇”，因为陈旧的外表让人感觉不舒服，时间久了的小区管理往往跟不上或不如当初那么完善和温馨。

但是，商业地产是不折旧的，越旧越值钱。 商业地产讲究地段、人气、回报价值，那么旧不是问题。

投资商铺的优势 4、无需装修。 投资者在非商业地产投资中最头疼的事情之一就是装修。 就住宅物业而言，一般来说，租赁时间为2-3年，而且要装修一次，这样可以快速恢复物业。 出租还是好价租，装修又费力又费钱，很烦人。

商业地产就没有这样的烦恼。 通常，房客会做装修。 即使店铺本身进行了装修，也未必能满足租客的需求，所以他们就按照要求进行装修。

并且合同终止时，装修不会被破坏。

5.不用担心租房。 一般来说，房子要到经纪公司挂牌，空置时间较长，相对损失比较大。

此外，投资者往往忙于租赁事宜。 有家具电器的都不愿意把钥匙给中介。 幸运的房子不容易租出去。

商铺则不同，过期前可以放行，看店非常轻松方便，不影响租客。

而且家具电器也不用操心，什么都没有最好。

目录 2. 住宅投资和商业投资的区别 商业投资的好处。 商业 三、客群细分及客户拓展方向 1、住宅销售与商铺销售的区别。 商业项目的客户拓展渠道很有意思。 普通住宅项目需要常规的获客方式，同时豪宅项目在获客过程中需要精准定位客户。

因此，本文对商业项目的客户开发方法不做赘述，而是着重探讨渠道客户开发过程中的客户群体定位问题。

商业地产涵盖的产品非常丰富。 写字楼、酒店式公寓、街边商铺、产权商铺、购物中心等，是我们最常见的商业产品形态。

早在2001年，国家就明确禁止出售楼花商品房的产权，目前的购物中心大多属于自主开发物业。 因此，市场上销售的商业产品主要是写字楼和酒店。 主要是公寓和街边小店。

客户群体的精准细分和客户拓展方向具有以下特点：

从上表可以看出，“整层写字楼”和“街边大店”基本处于同一能级； “分体式写字楼”与“高端投资公寓”基本处于同一能量水平； “普通投资公寓”与“小区街铺”基本处于同一能量水平。

（当然这是经验问题，具体情况要根据项目的具体位置和产品特性来划分）。

不同的能量等级对应不同的客户群体，开发客户的方法也完全不同。

细分客群及客户拓展方向PART1 整层写字楼及大型临街店客群特点该类产品具有总价高、投资门槛高等特点商铺投资知识培训，普通投资者难以触及。 从某种意义上说，其客群水平堪比顶级豪宅项目。

根据经验，我们发现这类产品的客户群最多可以分为三类：

第一种：

大中型企业