调查｜深圳严厉打击小产权房：交易按下暂停键 多家中介机构被“查封”

调查｜深圳严厉打击小产权房：交易按下暂停键 多家中介机构被“查封”

财经联社（深圳记者杨一一）消息，就在央视曝光深圳小产权房乱象几天后，一场整顿风暴正在席卷存在多年的小产权房交易。

4月28日，龙华区大浪街道一份名为《关于小产权房有关问题的通知》的文件截图流传。主要内容是禁止小产权房交易。 4月29日，深圳市司法局发出通知，要求各公证处、律师事务所开展自查。

美联社记者近日走访了央视暗访的宝安区春和雅园发现，多家中介店已被查封，未查封的已全部锁门、暂停营业。多位二手房经纪人告诉记者，深圳已紧急暂停几乎所有小产权房交易。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，深圳小产权住房市场繁荣的根本原因在于住房供需失衡。广东省住房政策研究中心研究员李玉佳表示，深圳本轮小产权房整治更多是专项治理和市场秩序检查。要从源头上控制小产权房的普及，仍然需要控制商品住房的价格。增加。

突如其来的整治风暴

4月28日，市场有消息称，大浪街道发布《关于小产权房问题的通知》，显示发行人为深圳市龙华区大浪街道经济服务所。针对这一通知，记者致电大朗街道经济服务所，但对方仅表示“不方便接受采访”。

《关于小产权房问题的通知》称，大浪街道接到上级部门要求，下发关于小产权房问题的通知，要求股份合作公司不得进行小产权房交易。小产权；各股份合作公司不得进行小产权房屋交易；小产权房交易材料提供见证人、不加盖公章；各股份合作公司要做好辖区内村民、股东的宣传工作，告知其不得进行小产权房交易。

本通知中的几个标题是在一定的历史条件下产生和使用的。

为开展农村城镇化，深圳于1992年将原行政村村委会改组为居民委员会，将原农村户口一次性转为城镇户口，将原村办企业改制为股份制公司。上面所说的所谓“股份合作公司”一般指的是村集体，股东大多数是“村民”。

4月29日，深圳市律师协会发布《关于转发深圳市司法局《违法建筑销售公证及律师见证服务》的通知》。司法局通知附件称，为落实《 《中共深圳市委 深圳市人民政府关于严查严管违法建设的决定》，从源头上遏制违法建设，下发关于禁止对违法建设进行公证、见证的通知。 。

通知要求，各公证机构、律师事务所在3月份前对所属机构是否为违法建设提供公证、见证情况进行自查。对存在的问题要认真登记报告，不得隐瞒、谎报、漏报。对已办理的公证、见证人，要依法采取补救措施，消除影响。

据央视财经4月27日报道，深圳炒房者大规模囤积小产权房，并将小产权房包装成商品房，出售给有需求的客户。其中一间位于宝安区沙井街道春和雅园社区的中介店，是央视卧底调查的店铺之一。

4月29日下午，财联社记者首先前往春和雅园周边地区进行实地调查。

春和雅园的房屋属于小产权房。由于靠近马鞍山地铁口的区位优势，这个只有四栋楼的小区，周围却有近20家代理店。记者在现场看到，近20家店铺中，有4家已被查封，其余店门均已锁上。 “（今天）早上执法队带人来查封了这个地方。昨晚（28日晚）该机构还在营业。”附近的一位商人透露。

随后，记者走访宝安区另一个大型小产权住房小区“破港胜芳园”时发现，该小区附近的小中介几乎全部门窗紧闭、暂停营业。几位二手房经纪人告诉记者，目前全市所有小产权房交易已暂停。

当记者向附近Q房网店的代理商表示对盛芳园感兴趣并询问价格时，代理商回答：“我们不能做小产权，所以你一定不要买。小中介根本不买。”现在就交易吧，不管你现在有多少钱，买了都会亏。”

龙岗区大运片区的一位二手房经纪人告诉记者：“我们区小产权的中介店还开着，但不敢再卖了。”

交易被“点燃”的背后

深圳小产权房的规模并不是一个小数目。

早在2011年，就有媒体报道称，深圳小产权违法建筑达37.94万栋，建筑面积4.05亿平方米，占深圳市总建筑面积的49.27%。但另一方面，灰色地带的大面积小产权房在一定程度上满足了很多深圳市民的居住需求。

由于无限购、与商品房价差较大等优势，深圳小产权房多年来一直在模糊地带交易，且交易流程已相对成熟，其价格也随之上涨。商品房的兴起。目前深圳市场上的小产权房有两种类型。一是有动迁指标的小产权房，纳入城市更新规划；另一种是没有动迁指标的普通小产权房。

在普通小产权房中，近年来，一些由“村民”自主准备、外观与商品房相同的小产权房逐渐出现。这些就是央视报道中出现的新型小产权房，“包装成商品房，卖给刚需”。这些小产权住宅小区普遍聘请物业管理公司，其服务模式与商品住宅小区相同，提供更好的居住体验。

无论是“拆迁概念房”，还是看上去像商品房的小产权房，它们在深圳已经存在很多年了，而且价格上涨的速度并不是很快。不过，春节前深圳二手房参考价的出台，据说刺激了小产权房市场。

“大概是春节前，小产权房交易开始火爆，最近炒得比较疯狂。”宝安区一位二手房经纪人向记者感叹。

“3月份，我去龙华清湖看了一套小产权房，像公寓一样包装，一下子就开盘了，就像商品房一样。而且看房子还得排队才能上车。”电梯里，一个房间至少有5组租客，我低头问其中一个买了没有，他说买了，还有几个同行业的朋友买了。一套就100万以上，贷款只能10年。”一位原本打算买小产权房来住的客户说。

“十年前，我的房子每平方米只能卖几千元，去年也只有两万多元。但就在上个月（3月），突然有人来问我能卖吗？ 3.5万元，如果拆了，肯定卖不出去。”罗湖区草铺片区的一位“村民”告诉记者。

一位6年前在宝安区凤凰社区购买100平米小产权房的业主表示：“六年前，小区单价为每平米7000元，已经比较贵了，因为我们的小区和商品房小区还比较新，有电梯，这几年价格没有上涨，但到了今年年初，价格突然上涨到了15000元/平方米。”

“2019年买的时候，每平米单价只有2万，现在已经4万多了。”另一位在宝安区六塘社区买房的小产权房业主说。

记者走访小产权大小区“坡港胜芳园”时了解到，该小区暂停交易前的价格为3.5万元-3.6万元/平方米。 2017年记者走访同一地区时，当时的小产权房均价仅为1万元/平方米左右。

增幅最大的是那些外观破旧但有动迁指标的小产权房。其中，华润置地正在改造的金浩小镇就是一个典型的例子。一位去年年底“转行”小产权房的中介告诉记者：“去年12月，金浩镇一套140平米的房子总价是390万元，换算成一套价格为27000元/平方米；但今年1月份，98平方米的房屋单价涨至34500元/平方米。

李玉佳认为，近期深圳小产权房价格飙升，可能与楼市调控高压、杠杆严格控制、资金输出需要有关。

“热点城市中，深圳近十年来本外币存款规模增长较快，前期商品房价格上涨较快，小产权房价格差距较大而商品房规模扩大，其实小产权房的资金投入一直存在，尤其是近年来，随着旧房改造规模的扩大，补偿成本随着房价的上涨而增加了不少。 “补偿前资金都投入小产权房，以获得高回报，导致深圳西部部分小产权房的投资价格达到了每平方米5万元的情况。”李玉佳告诉记者。 。

小产权房问题亟待解决

正如深圳市司法局文件中所述，深圳官方对小产权房的定义一直是违法建设。

公开资料显示，小产权房是指在农村集体土地上建造的、未取得相关证件、未缴纳土地出让金等费用的房屋。产权证书不是由国家房屋管理部门颁发的，而是由乡镇政府或村庄颁发的。又称“农村产权房”。

深圳早在1992年就开始进入全面城镇化进程。为解决城市扩张中的土地缺口，深圳于2004年启动“土地流转”，宝安、龙岗区约27万农村居民转为城镇居民。一时间，两区956平方公里土地转为国有土地。为了照顾原有居民的利益，深圳制定了每户住房面积不超过120平方米、层高不超过5层、建筑面积不超过5层的住房标准。面积不超过480平方米。超过这个面积的建筑物被视为非法建筑物。

“土地流转”后，部分国有土地因各种原因并未得到实际管理，原村民继续在上面从事经营活动。由于外来务工人员急需廉租住房，很多村民在改革初期保留的原村民宅基地上建造了布局混乱的所谓“亲吻楼”、“握手楼”，形成了“接吻楼”、“握手楼”。目前的城中村格局。大量超出规定面积的建筑物成为违章建筑。

记者从多家二手房经纪人处获悉，小产权房交易流程一般包括：村委会登记、律师签署“交易见证”、水电登记、卖方出具局合同和历史交易材料。历史成交资料是为了防止出现“一房多卖”的情况。

其中最关键的环节是“村委会登记”和“律师见证”。其中，“律师见证”过去曾多次被律师协会提醒，属于违法行为。

“律师作证本身就是违法的，违反了律师的职业准则，司法局可能会进行行政处罚。对于各类小产权房合同的效力，法院基本不介入审查。律师不是司法机关。”并没有和司法机关同等的审查权。我们的意见无法证明或证伪。”广东成功律师事务所程廷刚律师向记者解释道。

该街道通知明确禁止村委会登记程序。

“归根结底，请律师见证只是对购房者的心理安慰，拆迁后买卖双方会产生很多纠纷，村民会收回拆迁指标。”上述宝安区二手房中介人士表示。

“理论上，合同的效力与合同履行所产生的产权结果是独立、分开的，有效的合同不一定具有可执行性。交易中也存在类似卖方造假的纠纷，但通常情况下，此类涉及小产权的纠纷，法院不会受理。”程廷刚律师表示，如果合同的签订和房屋的交接不是同时进行，可能会因为争夺等问题而产生各种法律纠纷。业主抗逆、卖一套房两、第三方债务纠纷等情况下无证房屋的控制权，将很难进入司法实体处理程序。

对于违法建筑交易持续存在的原因，宋鼎指出，“一方面是体量过大，监管难度大，4亿多平方米很难一次性全部监管。”重要的是供给与需求之间的矛盾，深圳的住房供需之间存在着差距，有需求的普通人太多了，而房价却在快速上涨，所以有相当一部分人买不起普通的商品房。他们只能满足于购买产权较小的房屋。”

李玉佳认为，深圳本轮小产权房整治的重点更多在于市场秩序专项治理和检查，很难从源头上完全控制小产权房的流行。

“当前时期商品房价格上涨明显，小产权房与商品房价差巨大，政府对旧改拆迁区域进行了明确规划，很难完全杜绝这种现象。”要控制小产权房的投资行为和房价的疯涨，首先要控制商品房的价格上涨，其次要明确村民要求高价的补偿标准。应停止拆迁，减少小产权房拆迁规模。”

对于深圳一度出现的“小产权房即将成为正规房产”的传闻，李玉佳指出，“正规化”的可能性不大。

“一方面，这些小产权房属于违法建筑，本来就是宅基地，在城镇化进程中，没有办理合法的市场准入手续，比如缴纳土地出让金等；另一方面，这些小产权房产权房之所以租金低，是因为它是违章建筑，居住体验和配套设施不如商品房，一旦‘正规化’，租金和售价都会上涨。”李玉嘉说道。

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