盈科律师事务所

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一、案例简介

2012年6月，蔡某与李佳签订《借款合同》，约定蔡某以蔡某的房产为抵押，向李佳借款450万元，并办理了公证手续。同日，蔡某与李佳长子李毅签订《房屋出售协议》，同意将上述抵押房产以326万元出售给李毅。同日，蔡某与李家次子李兵签署委托书，委托李兵代为办理房屋更名、过户手续并领取房产证。李毅代表蔡某向他人偿还欠款326万元。由于蔡某未能按时偿还贷款，李兵代蔡某将涉案财产的所有权变更至李毅名下。随后，蔡某以他与李毅签订的《房屋销售协议》无效为由，将李毅、李兵诉至法院。一审法院判决蔡某、李毅签订的《房屋买卖协议》无效。二审法院认为《房屋买卖协议》有效，驳回蔡某的诉讼。

检察机关提出抗议，蔡某与李甲签订的《借款合同》、蔡某与李乙签订的《房屋买卖协议》、蔡某为李乙出具的《委托书》均为同一天签署并且在同一个地方。李佳、李乙、李冰是父子关系，都是一家贷款公司的股东。李佳等三人的行为利益均属于某贷款公司。而且，根据相关证据，蔡某、李毅买卖房屋并非双方的真实意图。签订房屋买卖协议的真实目的是为蔡某的贷款提供担保，以规避“禁止托管”的规定。蔡某与李佳、李乙之间的法律关系属于民间借贷。原判决认定蔡某与李乙之间属于房屋买卖关系，《房屋买卖协议》的效力等适用法律确实存在错误。

2. 律师策略

本案最大的风险在于，如果李毅将房屋再次出售给善意第三方，房屋将很难收回。因此，为了保证房屋不再被转让，笔者认为应该先将房屋查封保存。但考虑到保全费用加上诉讼费用所涉及的金额较高，蔡某此时已经无力承担，只能做出其他诉讼策略。我不仅想保护我的房子不被再次转让，还想避免高额的维护费和担保费。我选择的底线是：向法院提起民事诉讼，确认房屋买卖合同无效，同时提起行政诉讼，请求房产中介机构责令解除。为第三人办理房屋产权转让登记的行政行为。这样，房产交易中心在出现房屋纠纷时，不会改变房屋的产权，既保障了房屋不被转让，又降低了成本。确认诉讼的诉讼费只要50元，不动产保全行政诉讼也只要50元。根据客户的实际情况，可以以最低的成本撬动巨额诉讼，实现客户利益最大化。

3. 律师文件

抗议申请书（摘录）

申请人、被申请人因确认合同无效案，向哈尔滨市中级人民法院申请再审。现申请人对哈尔滨市中级人民法院作出的（2017）黑01闽中××民事裁定书不服。依据《民事诉讼抗诉法》第208条的规定。

抗议请求

1、请求依法提起抗诉，撤销哈尔滨市中级人民法院（2016）第1号民事判决书。该买卖合同无效。

2、一、二审诉讼费用由被申请人承担

事实和理由

2015年5月，申请人、被申请人向哈尔滨市香坊区人民法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效。申请人胜诉，但被申请人提起上诉。哈尔滨市中级人民法院经审理，对申请人改判。官司输了。申请人遂向哈尔滨市中级人民法院申请再审，被哈尔滨市中级人民法院驳回。申请人认为：

一、二审法院对基本事实的认定存在错误。

申请人与被申请人李毅实际上存在借贷关系，但二审法院误判为房屋买卖关系。李毅在一审、二审中均无法证明这一事实，但申请人有充分证据证明：申请人于2013年3次偿还李毅，共计7万元；申请人的丈夫曾与李毅通过十几次电话。记录;经过公证的李嘉与申请人之间的借款合同；申请人向李兵出具的经公证的委托书。但二审法院没有认真审查申请人提供的证据，擅自作出相反的认定。

2、二审法院适用规约错误。

事实认定不明确，必然导致法律适用的错误。

（一）被申请人李兵超越代理权限。主要体现在以下三个方面：

1、未解除房屋抵押，擅自于2013年4月8日签订房产买卖合同。

2、超越代理权限，擅自确定交易价格。他还知道与李嘉的贷款协议中将房价定为500万元，却在与李毅的房屋买卖协议中擅自约定了300万元的交易价格。其行为损害了申请人的利益。

3、超越中介机构权限，以房屋清偿债务的形式出售房屋。

（二）李兵超越代理权限。 《合同法》和《民法通则》对于房屋买卖合同是否有效都有明确的规定。 《民法通则》第六十六条第一款规定：“被代理人未经代理权限、超越代理权限或者代理权限终止后追认的行为，才由被代理人承担民事责任。未经批准的代理行为，行为人应当承担民事责任”《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权限、超越代理权限或者以被代理人名义订立的合同。终止代理权限未经被委托人追认，对被委托人不发生效力，行为人应当承担责任，因此，申请人未追认的，李兵超越代理权限的行为无效。

（三）李桥、李楠2013年签订的房屋买卖合同实质上属于恶意串通，损害申请人合法利益的民事行为，应认定无效。 《民法通则》第六十六条规定：“代理人与第三人串通，损害委托人利益的，代理人和第三人应当承担连带责任。”合同法第52条第二款规定：“（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。”从申请人在庭审中提供的第二份证据可以查明，2012年6月4日，申请人与案外人李佳签订了贷款协议。该房屋评估价为500元，而李毅与李兵于2013年签订了贷款协议。买卖合同时，李兵将该房屋定价为300元。他还以300万元的低价将房屋卖给了李兵，用该房屋还清了债务：此外，根据申请人在庭审中提供的第四项证据，被告人李兵确实未取得申请人的房屋价款和房屋使用权来清偿债务。两件事的授权；另一方面，李毅和李冰是兄弟。综上所述，李毅、李兵的行为完全符合民法通则第六十六条第一款和合同法第五十二条第二款的规定。两人签订的房屋买卖合同应视为无效。

（四）申请人与李毅实际存在借款关系，且房屋买卖合同作为借款合同的担保。 《最高人民法院关于民间借贷司法解释》第二十四条规定：“当事人签订民间借贷合同担保合同，借款人借款期限届满不能偿还贷款，贷款人请求履行的买卖合同的内容，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并请求变更诉讼，当事人拒绝变更的，人民法院应当予以说明。规则“本案完全符合本条规定的情形，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”

综上，根据庭审证据，可以认定申请人及其妻子急需资金。被申请人和李佳均为该贷款公司的股东。 2012年6月4日，申请人及其妻子与李甲签订了贷款合同，签署了李兵的授权书，并留下了与李兵签署的六张空白纸。6月7日，该房屋的其他权利都登记在李嘉的名下。李毅代表李佳支付了326万元，申请人到期后还款7万元。随后，李毅多次给申请人丈夫打电话催促申请人丈夫还钱，并威胁要转让其房屋。随后，被申请人的两兄弟背着申请人私自转让了该房屋。从一系列事实可以看出，李毅与申请人及其妻子之间属于借贷关系，且为了资金安全，双方签订了抵押合同，并登记了其他权利。当贷款屡屡逾期时，李毅看到了机会，用白纸伪造了一份房屋买卖协议。

原告本案的主张有法律依据和事实依据。但二审法院并没有利用整个案件的证据来认定客观事实，也没有对申请人的诉讼请求作出公正的裁决。反而无视申请人提供的证据，偏袒被申请人，作出错误判断，使法律成为民事诈骗的工具！因此，申请人根据民事诉讼法的相关规定提出再审申请，希望法院能够给予申请人一个公平、公正的判决！

四、案例结果

省法院再审认为，蔡某、李毅签订并履行的《房屋买卖协议》实际上是对涉案贷款的担保。第四条第一款规定：“当事人签订的买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款人在贷款期满后不能偿还贷款，贷款人要求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理本案，并向当事人解释变更诉讼请求。”本案当事人之间的基本法律关系性质应为民间借贷。签订《销售及采购协议》蔡某、李毅所履行的行为属于对涉案贷款的担保，该协议表面形式为“买卖”，实质内容并非形式上虚假的买卖意向。涉案协议实质真实的担保意思表示无效且违反法律法规的强制性规定，均应认定合法有效。但贷款期限届满，未偿还或者足额偿还贷款的，应当将担保房屋按照协议价格出售、拍卖，所得款项用于偿还贷款。当事人以房屋权属发生变化为由拒绝清偿债权债务，不能直接取得并保留房屋所有权。由于原审未向当事人说明相关协议的性质和效力，并依法说明各方的权利和义务，故撤销一、二审判决，将案件发回一审。一审法院申请再审。

五、典型意义

该案被黑龙江省法院评为2019年度民事抗诉再审十大经典案例之一，并编辑出版。

随着经济的活跃和发展，以财产或权利转让作为借款担保的方式逐渐出现。由于法律对担保的形式、法律性质、合同效力等没有明确的规定，司法实践中存在着模糊的认识。本案是一起比较特殊的转让担保纠纷案。借款人请求确认以担保为基础的房屋买卖协议无效。再审裁定虽然被发回一审法院再审，但明确了转移担保原则对于此类案件的适用。贷款期限届满后，如贷款全额偿还，借款人有权要求受让人将房屋所有权登记恢复到借款人本人名下；逾期未偿还或者未足额偿还贷款的，贷款人和借款人均有权主张对涉案房屋进行议价、出售、拍卖，以所得款项清偿债务。而且，贷款人和购房人不得以已签订合法有效的房屋买卖协议、房屋权属已经变更登记为由拒绝清偿债权债务，不得议价、出售。在履行法定程序的前提下，直接取得并占有涉案房屋的所有权。

六、回顾与思考

首先，裁判标准不统一。当民间借贷与房屋买卖合同同时签订时，会听到什么法律关系？当时，转让担保还只是一个法律理论概念，很多法官对此并不熟悉。对于此类案件，最高人民法院做出了两项完全相反的判决。

其次，多份合同主体不一致。纠纷是应该严格遵守契约的相对性，还是应该透过现象看本质？考虑到法官的专业能力和对法理的驾驭能力，这是最困难的。

从整个案件来看，本案的诉讼流程几乎涵盖了民事案件的所有阶段。历经一审胜诉、二审败诉、驳回再审、申请抗诉、申请抗诉、提起抗诉、省法院再审七个阶段；历经两级检察院。三级法院。正是因为委托人坚持相信律师，律师和委托人共同坚持，才出现了最终的逆转。

律师简介

张仲文律师

毕业于黑龙江大学法学系，在职取得中国政法大学法学硕士学位。现任北京盈科（哈尔滨）律师事务所战略发展委员会主任、业务指导委员会主任、法律顾问事务部主任。迄今为止，我从事律师工作已25年，办理的案件已入选最高人民法院指导性案例（第七号）。曾任哈尔滨市政协委员、哈尔滨仲裁委员会仲裁员、牡丹江仲裁委员会仲裁员、哈尔滨市中级人民法院监事、黑龙江省政府法律专家、法律顾问黑龙江省营商环境局局长，中共哈尔滨市委专家组成员，哈尔滨市政府委员。监事会法律专家委员、哈尔滨市人大内务委员会法律顾问、哈尔滨科技大学研究生导师。曾被评为黑龙江省优秀法律工作者、哈尔滨市优秀政协委员、哈尔滨市优秀律师。

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