中介每个月都转售一辆保时捷，为什么深圳小置权越来越受欢迎？

中介每个月都转售一辆保时捷，为什么深圳小置权越来越受欢迎？

5月13日，小额产权集中的光明区百花小区，被小社区内11家代理小额产权的中介店包围。尽管最近收紧了法规，但 11 家商店仍然照常营业。

在百花小区，《财经》记者遇到了几组前来看房的买家。一些房主会委托多个经纪人，因为经常来访，所以经纪人在看房前必须打几个电话，才能知道哪一个在钥匙手里。一位销售员热情地向记者推销某房产，在看房前沟通时，得知这套房前已售出。

长期以来，深圳将小额产权定义为“违章建设”，禁止交易和中介代理，但实际上，买卖一直存在。4月底，央视报道称，深圳部分小额产权价格在过去一年中上涨了50%，沙井等地数十个楼盘在一个月内售出，成交火爆。

虽然无法与商品房市场相提并论，但深圳小楼市不乏暴富故事。龙华区一家小额产权房地产中介告诉《财经》记者，自2019年以来，一位老客户频繁通过他的双手进行买卖，很快就赚了数百万元。另一位商品房经纪人表示，他的一位前同事去年年底离职，卖掉了一个小房子，“一个月卖十几二十套，很快就赚了200多万，买了一辆保时捷。他的老板买了4000多万元货，卖了6000多万元。

央视报道后，深圳对小额产权交易的监管升级。深圳市律师协会转发了司法局的一份文件，禁止为出售“违章建筑”提供律师证人。隆华市住房和城乡建设局等区发布通知，禁止以代理方式销售“小物权房”。

一连串的“组合拳”后，深圳小额产权房交易会停止吗？

一位小型楼盘地产代理表示，虽然最近一些中介店关门并张贴了转让通知，但并不是真的要转让，而是遮住人们耳目光的一种方式。

小所有权是一个传统概念。在深圳，小额产权是指业主没有产权证，或被明令禁止出售或抵押的房屋。其中包括农民自建房屋、村委会主持集体土地上建造的统一建筑、政府机关和国有企业的福利房、部队用地的军事建筑等。

在此次监管中，深圳市律师协会转发了司法局分别于 2009 年和 2016 年发布的两份文件。

近十年来，包括央视在内的各种媒体都对深圳的小额产权进行了报道。然而，小额产权交易一直延续到今天，并追随商品房的脚步升值。现在，在风暴的风口浪尖上，各种市场参与者可能会暂时停止战斗，但只是暂时的。

《财经》记者在深圳走访时发现，小额产权存在一个坚实的消费群体，而且还在不断扩大。

多位受访中介机构估计，深圳约 60% 的人口拥有小额产权。根据《深圳市住房建设规划（2016-2020年）》，截至2014年底，深圳48%的住房总量由原村集体和村民以及工业区配套宿舍建造。

庞大的存量小物权是交易持续存在的支柱，深圳官方对此有清醒的认识。上述规划文件写道：“商品房在住房总量中所占的比重相对较低，难以满足居民住房需求的持续增长。该市住房供应的结构性失衡难以在短期内完全解决。”

近年来，商品房价格调控、棚户区改造、城市更新等宏观政策引导也客观上使小额房源市场走向成熟。就像跷跷板的末端。商品房的监管越严格，小额产权房就越有吸引力。

商品房监管越严格，小额产权越受欢迎

光明区的一位地产商向财经的一位记者展示了一份关于同剑大厦房屋分配合同。2013 年签订的合同显示，首业主以每平方米约 4500 元的价格买了一套房子，大约是当年光明区新建商品房平均价格（每平方米 17000 元）的四分之一。

根据中介报价，目前社区同区二手房售价在16000-18000元/平方米，光明区5月新商品房均价在49000元/平方米左右。价格比约为三分之一。

根据地产代理的报价，深圳小额产权均价在每平方米15000-20000元左右，相当于深圳新商品房均价的四分之一到三分之一。

过去八年的数据显示，深圳小额产权价格涨幅与商品房基本持平，略大于商品房。略高的部分主要是由于过去一年的增长。

上述光明区中介表示：“两三个月前，110万元能买到的房子，现在120万元就买不来了。龙华区一位经纪人认为，凭借最近的涨势，他手头的房产明年可以上涨 30%。在小额产权最集中的沙井区域，部分楼盘价格已超过每平方米3万元。

深圳市龙华区某小型产权样板房。摄影：张光宇

购房者群体正在发生变化。多位受访中介机构及买家表示，过去一年，越来越多的富商及投资公司进入市场，以整栋楼购楼。这在过去并不常见。与此同时，不具备购买商品房资格的外地投机者也纷纷前来乘坐财富快车。

小额产权涨价的逻辑是什么？为什么没有产权的房子很受欢迎？

正是因为没有产权，小额产权一直具有两个“核心竞争力”。一是便宜，二是交易是秘密进行的，没有产权交割，所以处于监管盲区，不受限购政策的影响。

长期以来，买不起商品房或没有户籍就没有资格买商品房的客户是小额产权的主要买家。

2020年疫情爆发后，货币政策宽松，深圳商品房价格涨幅领跑全国，市政府自7月起陆续出台一系列调控政策，提高了购买商品房的门槛，利好小房市场。

首先，2020 年 7 月 15 日，深圳收紧了采购限制。

以前，只要在深圳定居，就可以买房子。7 月 15 日之后，还有两个要求：定居 3 年，连续缴纳个人所得税和社保 36 个月以上。

2021年2月8日，深圳出台了二手房参考价新政，实际起到了提高购房成本的效果。

深圳官方公布的参考价一般低于市场价，银行必须按照参考价放贷。因此，在首付比例不变的情况下，买家借出的钱会更少，首付的压力也会增加。

一些国家政策也影响了市场。2020 年最后一天，中国人民银行 （PBOC） 和中国银保监会 （CBIRC） 联合发布了“两个集中贷款”政策，对银行的房地产贷款和个人住房贷款的比例设定了上限。受此影响，一些银行缩减了住房贷款规模，放慢了放贷步伐。买家借款比以前更难。

几项政策的叠加，将原本有资格买得起商品房的客户推向了小楼市。受到离婚住房新规定和一套房和第二套房差异化信贷政策打击的投资和住房投机群体也已进驻。

这是深圳市相关部门必须正视的难题。深圳很特别，它有近一半的存量住房都是小产权。在其他城市，这些政策可能有效地抑制需求和冷却市场。但在深圳，需求将被挤压到另一个灰色市场。在这个生态系统中，正规商品房交易监管越严格，小额产权交易就越受欢迎。

根据深圳市住房和城乡建设局信息平台数据，2021 年 4 月，二手商品住宅成交量同比下降 33.26%，环比下降 28.16%。上述商品房代理表示，过去他的店每个月都有 10-15 笔交易，但最近两个月只有不到 5 笔。这种情况与去卖掉小房产的前同事形成鲜明对比。

进入5月后，深圳在信贷、户籍等方面陆续出台了一系列新措施。

据深圳特区报报道，5 月 7 日，中国建设银行深圳分行将第一和第二套房贷款利率分别上调 0.15% 和 0.35%。一位大型国有银行人士告诉《财经》记者，除了建行外，多家大型银行也将在深圳跟进此次调整。

5月25日，深圳出台了新户籍政策草案，全面提高了户口结算门槛。学术人才标准由大专以上学历调整为全日制本科以上学历，技术人才标准由中专调整为全日制大专，技能人才标准由取得高级职业资格标准调整为技术人员。根据最新的全国人口普查结果，深圳市常住人口 1756 万人，其中 1243 万人是没有深圳户口的流动人口。

市场预期，在近期的监管出局之后，小额楼盘将持续火热。

除了职称证书外，还应有

虽然买卖小物是明令禁止的非法交易，但经纪人很少隐藏自己，普通人不费吹灰之力就能勾搭上他们。

多位采购商告诉《财经》记者，在本轮监管到来之前，中介机构会在地铁入口等人员密集场所公然发布小广告、散发传单进行宣传。

在微博、微信公众号、小红书等线上平台上，有很多以“深圳小置权房”命名的账号发布全市乃至东莞的住房信息。很多账号都有经理的姓名和电话号码，加上微信后，买家可以在自己的朋友圈看到更多的房源。

一些经理为自己创建专家角色。除了发布房源，他们还会传授选房要领，解读市场各种趋势，分析政策，“普及”小额产权知识。他们利用这一点来积累追随者以扩展他们的业务，同时也引导市场情绪和信心。

在被央视报道后，中介机构短暂平息。

部分公众号已停止更新，或批量删除近一两年的上架推送。有的账号改名，隐藏了“深圳”、“小产权”等关键词，有的注销了账号，换了位置。离线时，一些商店关门。经纪人变得谨慎和多疑，有些人因为害怕被发现而选择只做常规业务。

但这种情况并没有持续多久。当财经记者在 5 月中旬走访时，市场正在缓慢复苏。尤其是在 等私人空间中。每天都有中介在朋友圈里更新他们的业务动态：今天在光明，我做了好几个转证人。明天在南山，“你可以预约，你可以踩盘子看房子”。一位中间人告诉《财经》，这场动荡对他们影响不大。

由于不合规，小额房产交易通常不会签署房屋买卖合同，而是以各种名义打包。

光明区百花小区的中介机构有几套村委会建造的二手房。这种统一房屋归村委会所有，每栋楼只有一张产权证，归村委会所有。名义上是用村民筹集的资金建造的，建成后只能分给村民，分房时会出证，证上的户主名字不能更改。

中介人表示，在此类二手房交易中，买卖双方会在村委会在场的情况下签订房屋转让协议，由村委会盖章。还将有一名手写的新受让人和村委会在细分证书的最后一页签字盖章，该证书只有一份副本，不能更改。这样就完成了 “ ”。

在龙华区，记者查阅了一手房屋。这栋房子建在开发商投资的商业用地上。交易的完成方式是买方将自己伪装成开发商的员工并接受公司分配的住房。表面上没有货币兑换。转售时，在开发商的见证下签订转让协议并更改名称，流程与同剑楼类似。

该开发商提供的“一站式”服务渗透到交易的各个方面。据其销售人员介绍，该公司拥有一支长期的律师团队，他们将在签订合同时作为见证人。每个证人的价格约为 20,000 美元。

他还表示，有办法帮助买家联系消费贷款、信用贷款和其他银行贷款，当然，他们会从他们那里收取服务费。光明区的上述中介也提到，可以考虑用信用贷款买房：“可以借100万。”

《财经》记者联系了深圳当地的一家贷款中介，表示想用消费贷款买一套小额产权房。对方回应：“你可以申请信用贷款。至于金额，这取决于你能用你的工资公积金基础做多少。她提出了三种选择，都不需要抵押品，只需要提供工资、社会保障或公积金记录，并强调所有贷款都来自银行，而不是私人银行。

进入2021年，全国各重点城市都在严厉打击消费贷款、商业贷款等资金违规进入房地产市场的行为。一旦发现，贷款将被暂停，已发放的贷款将被收回。那么，小额财产所有权真的有可能是一个监管盲点吗？

财经记者采访了一家大型国有商业银行的两名人士。他们说，理论上只要想查就可以发现非法资金，而且没有盲区，但成本很高。其中一位表示，该银行目前采用「流量监控 + 关键词」来抓两个筛选，一个是看流量，贷款钱都去了哪个账户，名下还有哪些物业，以及贷款金额和消费金额是否可以一一对应。第二种是看交易对象，“比如一个交易的对象是'房地产公司'，就会被抓到。

然而，小额房产交易仍有可能漏网。因为小额产权房没有产权，也没有国家机关公证的转让，所以在网上大数据系统中，买房者不得多出示以自己名义的一套房产。

代理商还利用以下卖点来吸引客户。一个是学位。记者联系的很多中介在初次见面时都把重点放在了周边的学校上，并表示如果买了小房子，也可以入学。第二种是安定下来。中介机构表示，虽然房子是小额产权，但已经在深圳有户口的人买了房子后就可以入住了，不再需要是集体户。三是转正，有中介表示，买了房子后，有机会通过缴税等方式获得“小红本”，也就是房产证。

这些说法是真是假？《财经》记者询问了熟悉深圳土地政策的人士和一些购房者进行核实。根据他们的反馈，确实有利用小额产权上学安家的成功案例，但情况因地区和小额产权的类型而异。对于正规化，上述熟悉土地政策的人士明确否认：“这不可行，应该由中介吹嘘。”

特殊城市的特产

深圳小额产权的规模如此之大，存在复杂的历史原因。最根本的原因是，作为一个崇尚活力、政策宽松的经济特区，深圳在30多年的时间里，太快地完成了从渔村到城市再到超级城市的转变。

1980 年，深圳经济特区成立。深圳作为第一个经济特区，是中国制度创新和开放的试验场。今年通过的《广东省经济特区条例》明确规定：“经济特区鼓励外国公民、海外侨胞、港澳同胞及其公司、企业来港兴建厂或合资。”

根据

上述熟悉深圳土地政策的人，在那些热血沸腾的岁月里，各种资本背景的企业在深圳各地开花结果，不少都拿着农村土地建厂。究其原因，政府出让土地的数量和速度毕竟是有限的，无法满足市场需求。企业直接与村集体对话，效率更高。其次，在农村地区出售的土地更便宜。

就这样，工厂首先在乡村集体的土地上如雨后春笋般涌现。后来，乡镇企业蓬勃发展，工厂越来越多。这些工厂大多是劳动密集型的，工人大多是农民工。他们收入不高，在深圳也没有房子，所以对廉价的租赁住房有很强的需求。

就价格和便利性而言，工厂周围的农村地区当然是租房的首选。村里的人们已经掌握了一个新的财富密码。上述熟悉土地政策的人士表示：“当时大家都在拼命造房子，只要有钱就去盖房子，因为市场很好，他们根本不担心房租。“农民工在当地定居的事实刺激了周围服务业的崛起。这些服务行业的大多数工人仍然是农民工。雪球就这样滚着，造的人越来越多，房子也建得越来越多。

上述知情人士告诉记者，深圳市政府内部的一些声音认为，农村集体对深圳经济发展的贡献应该得到认可。如果严格按照管理规范逐级进行审批，很多企业可能不会进入深圳。此外，城中村的小物权也实质上承担了民生的功能，固定了城市发展所需的劳动力。“一些官员说，'它填补了深圳住房保障的空白。'”上述熟悉该政策的人士说。

从上世纪 80 年代中期开始，20 多年来，虽然政府一再下令不允许擅自“违章建设”，但在经济发展的接力棒下，监管规模其实是比较宽松的。

深圳对“违章建筑”的管理可以追溯到 1999 年。今年，深圳出台指导性文件，将农村非农用地和宅基地上流转建的建筑物列为违法建筑，禁止外地村民买卖宅基地和配合在其上建房，称将对已经发生的违法行为进行“清理和惩处”，并“严惩”后续违法行为。

然而，政府部门并未出台具体的实施办法，导致引导政策出台后掀起一波抢建浪潮，出于不追究公众责任、急赶末班车的考虑。

2002 年，配套实施办法终于出台，被称为“两规”政策。“两规”分别针对私人住宅和生产经营场所。总而言之，1999 年 3 月 5 日之前建造的房屋被归类为“历史遗留的非法建筑”。除占用农村保护区、水源保护区等特殊情况外，这些“历史遗留违法建设”在缴纳罚款后可以确认产权，取得房产权属证明。对 1999 年 3 月 5 日以后新建的违法建筑，要严肃查处。

不过，当年的“清罚”其实是以罚款换取财产权，目前还不清楚新建的违建物将如何“严查严惩”。因此，2002 年之后，构建小物权的势头并没有得到遏制。

2009年，深圳市委又发布了一份关于“违章建设”的文件。此次新行动是对历史上违章建筑行为的全面调查，根据不同情况，给出了确权、拆迁、没收等多种处理方式。但是，以上三种方法并未涵盖所有小额财产所有权。

在拆迁、没收的适用情形中，最主要的是“非法占用已办理征地、出让补偿手续的国有土地”。然而，在深圳，仍然有许多建在农村土地上的小产权房屋。

这就把我们带到了深圳这片土地的性质。1992 年，深圳经济特区启动“统一征收”，经济特区内所有土地国有化，农民成为公民。2004年，在深圳经济特区以外地区实施“统一改造”，改革方案扩大到全区。

到目前为止，深圳已成为全国第一个没有农村地区的城市。理论上，所有土地都被国有化了。不过，这只是理论上的，在实际实施过程中，村集体和村民手中还留有不少土地。

这背后的原因很复杂。据上述熟悉深圳土地政策的人士介绍，其中一个原因是，当时村里已经有不少园林地、林地、建设用地已经投入使用，虽然名义上转为国有，但实际上并没有流转。对于这些土地，政府官员和村委会没有签署土地转让协议，只是口头表示土地已转归国有。另外，对于园地等，当时的经营方式是让村集体自己上报。在这个过程中，一些地租意识强的村集体虚报、隐瞒。

由于存在未完成征收补偿手续的土地，且在 2004 年“统一流转”之前已建造大量房屋，因此拆迁、没收等限制性措施的适用范围仍然有限。此外，2009 年政策中还有这样一条：“对普查记录的违法建筑，在未按照本决定和相关规定进行处理之前，可以允许临时有条件地使用。这种模糊的临时使用条款使该政策的可执行性降低。

直到 2013 年，深圳市政府才开始在更宏观的层面上改革土地管理制度。作为改革的一部分，2013年底，深圳终于出台了2009年政策试点实施方案，解释了如何查处、确认、拆除没收、临时使用。

接受《财经》记者采访的多位中介、买家和政策人物表示，2013年是深圳小楼市场的分水岭。今年以来，新增小额产权被完全切断。目前，深圳几乎所有的小产权都是在 2013 年之前建造的。

投资者押注什么

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从购房者的角度来看，小额产权最大的缺点是买了房子后就拿不到产权证，买房者的产权可能得不到保护。

在走访过程中，《财经》记者发现，无论是购买小额产权房的人，还是接触后选择放弃的人，都对小额产权的属性有着充分的了解。一位小楼业主甚至直言：“任何购买合同和律师证词，都是心理上的安慰，毫无用处。另外两名受访者十年前曾考虑购买，但后来放弃了，因为他们担心没有产权就无法出售。不过，普遍的共识是，深圳有这么多小物权，如果拆了，肯定有赔偿，不会白拆。

无论正确与否，所有这些想法都构成了小额房产所有权的市场前景，并且在过去十年中基本保持稳定。即使在现在的监管风中，这种市场预期也没有被打破。总体来看，市场主体已经充分消化了潜在风险，小额产权市场并未减弱。

对于投资者来说，小额产权最大的吸引力不是为了赚差价而买卖，而是补偿拆除。

深圳住宅用地短缺。根据《深圳市住房建设规划（2016-2020 年）》，“十三五”期间，新增住宅用地 90 公顷，城市更新用地 550 公顷。这是支撑投资者拆迁梦想的基本板块。从总金额来看，投资者不用担心不拆，需要考虑的是如果被拆了，是否有资格获得赔偿？

拆除有两种类型，一种是政府主导的棚户区重建，另一种是由房地产开发商运营的城市更新。受访的投资者和政策专家表示，房地产开发商将更加灵活。虽然地契在原项目业主手里，但他们会绕过大项目业主，直接与每户的小业主对话。

棚户区重建呢？在深圳市住房和城乡建设局的官方网站上，有一篇 2018 年发布的问答。有一个问题：“谁是权利持有人？有一本绿皮书可以吗？住房和城乡建设局的官方答复说：“《实施意见》所称权利主体，是指能够通过房产权证（包括房产证）、购房合同等材料证明其对搬迁房屋享有权利的当事人。

1994 年，深圳开始颁发红色和绿色房地产证。根据当年政策文件，红皮书记录的是市场商品房地产，绿皮书记录的是非市场商品房地产。虽然绿皮书上列出的房子不允许买卖，但它也是正规的房地产证明。

而所谓的“大红本子”，也就是 16 个红封面的房屋所有权证。在小产权的语境中，“大红书”也是指整栋楼里只有一本账簿。

根据深圳市住房和城乡建设局的说法，如果小物权房有“大红书”或“绿书”，那么有证的村委会或项目业主很可能会得到赔偿。其实，从时代的原因来看，很多那些年纪大、有翻修可能性的小产权房，在当年都获得了“大红书”或“绿皮书”。

下一个问题是小业主能否在大项目中分得一杯羹。这种联系存在风险，小业主与大项目业主和前小业主之间可能会出现争议。一位投资者表示，他最大的担忧是出售不止一栋房子。所以，他在买房的时候，只考虑一手房，“变化越小，风险就越小”。

不过，许多受访者表示，虽然存在此类争议，但并不多见。可能的原因是交易本身不合规，所以卖家不愿意上法庭，以免给自己带来更多的麻烦。

说到心态，很多投资者都用“押注”这个词来形容。在权衡了利弊之后，他们决定值得参加这场赌博。

2020 年，第七个港深陆路口岸连田口岸正式开放。一位商品房经纪人表示，当项目被征用拆迁时，该地块上小房产权的房东成功获得赔偿，一夜暴富。类似的故事挑逗着投资者的神经。

深圳小物权未来将何去何从？

据上述知情人士分析，深圳市政府不会限制小额产权的租赁，仍需要其承担稳民生、固定劳动力的任务。但对于买卖交易，市政府肯定不想看到。“从税收和金融风险的角度来看，小产权是一个很大的漏洞。”那个人说：“至于正规化，就更不可能了。这是国家红线，深圳不会是第一只鸟。更有甚者，一旦转为正值，商品房市场将受到猛烈冲击，对整个社会的稳定构成威胁。”

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